Основы
Что такое НДС в Дубае?
Налог на добавленную стоимость (НДС), введенный 1 января 2018 года правительством Объединенных Арабских Эмиратов, находится в ведении Федерального налогового управления (FTA, Federal Tax Authority).
📅
История и контекст
До 2018 года Дубай и Эмираты имели только без НДС. Введение налога в размере 5% было направлено на диверсификацию государственных доходов за пределами нефтяной отрасли. Ставка 5% является одной из самых низких в мире по сравнению с 20% во Франции, 21% в Бельгии или 7,7% в Швейцарии. Компетентным налоговым органом является FTA (Федеральное налоговое управление), tax.gov.ae.
⚙️
Принцип работы
Как и в Европе, НДС оплачивает потребитель. конечный потребитель. Зарегистрированные предприятия взимают НДС с продаж, вычитают НДС, уплаченный с покупок, и выплачивают разницу в FTA. Это Вычитаемый НДС идентична европейской модели.
📊
Три режима НДС в ОАЭ
5% Стандартные ставки, товары и услуги повседневного спроса
0% Нулевая ставка, экспорт, первая продажа жилья
EX Освобождение от уплаты налогов, аренда жилья, здравоохранение, образование
💡 Ключевое отличие: Ставка ноль (0%) и’освобождение это две разные вещи. При нулевой ставке НДС равен нулю, но продавец может возместить НДС по своим покупкам (входной НДС). При освобождении НДС не взимается, а продавец не может возмещения входного НДС. Это различие имеет решающее значение для застройщиков жилой недвижимости.
Ставки по секторам
Какие отрасли облагаются НДС в Дубае?
Не все сектора находятся в одинаковой лодке. Вот полная таблица.
5% Стандартный тариф
▸ Потребительские товары
▸ Рестораны, отели, туризм
▸ Электроника, одежда, роскошь
▸ Профессиональные услуги (консалтинг, аудит)
▸ Коммерческая недвижимость (продажа и аренда)
▸ Телекоммуникации, интернет, энергетика
▸ Комиссия агентства недвижимости
▸ Краткосрочная меблированная аренда
0% Нулевая ставка
▸ Экспорт товаров за пределы ОАЭ
▸ Первая продажа новой жилой недвижимости
▸ Первая аренда новой недвижимости (через 3 года после завершения строительства)
▸ Строительство благотворительных зданий
▸ Международные перевозки (грузовые и пассажирские)
▸ Сырая нефть и побочные продукты (экспорт)
▸ Драгоценные металлы (инвестиции)
▸ Возврат туристического НДС (в аэропорту)
EX НДС не облагается
▸ Долгосрочная аренда жилья (+6 месяцев)
▸ Перепродажа жилой недвижимости (вторичный рынок)
▸ Продажа пустой земли
▸ Медицинские услуги (врачи, больницы)
▸ Образование (школы)
▸ Финансовые услуги (процентная маржа)
▸ Местный пассажирский транспорт
▸ Товары в специально отведенных местах (товары)
Имущество и НДС
НДС на недвижимость в Дубае: полное руководство
Это самый важный вопрос для франкоязычных инвесторов. Различие между жилой и коммерческой недвижимостью является основополагающим.
🏠 RESIDENTIAL
Жилая недвижимость: Практически освобождена от налогов
✅ Операции, освобожденные от налога или 0% :
Перепродажа (вторичный рынок) → Освобождается от НДС
Первая продажа от застройщика (новый/отдельно стоящий дом) → 0% НДС
Долгосрочный найм (+6 месяцев) → Освобождается от НДС
Продажа пустой земли → Освобождается от НДС
⚠️ С НДС 5% :
Комиссия агентства недвижимости
Услуги по управлению арендой
Краткосрочная меблированная аренда (типа Airbnb)
Ремонт / строительные услуги
Банковские комиссии за обслуживание (ипотека)
🏢 ПРОДАЖИ
Коммерческая недвижимость: облагается НДС по ставке 5%
📋 С НДС 5% :
Покупка офисов, магазинов и складов
Коммерческие помещения в аренду
Продажа коммерческой недвижимости вне плана
Услуги по управлению объектами
💡 Преимущество коммерческого покупателя:
Если вы являетесь предприятием, зарегистрированным в качестве плательщика НДС, вы можете возместить уплаченный НДС при покупке коммерческого товара через механизм восстановления входного НДС. Это означает, что НДС не является чистыми затратами для предприятий.
🏗️ Фокус: НДС при покупке вне плана в Дубае
Жилая недвижимость вне плана
Первая продажа жилья в новостройке осуществляется при соблюдении следующих условий нулевая ставка (0%). Покупатель не платит НДС. Некоторые программы даже предлагают возврат 1% НДС для покупателей, имеющих на это право (схема DLD). Девелоперы могут заявить НДС на расходы по строительству.
Коммерческая недвижимость вне плана
Каждый платеж (план платежей) подлежит 5% НДС. Профессиональный покупатель, зарегистрированный на НДС, может принять к вычету этот НДС, если товары предназначены для облагаемой налогом деятельности. НДС подлежит уплате в момент каждого платежа, а не только при поставке.
Правило трех лет
Нулевая ставка применяется к первое предложение новой жилой недвижимости в 3 года после завершения. После этой точки перепродажа становится освобожденной (а не нулевой), что ничего не меняет для покупателя, но влияет на возмещение НДС продавцом.
Регистрация НДС
Когда и как регистрировать НДС в Дубае?
4 случая применения в зависимости от вашего оборота и активности.
🔴
1. ОБЯЗАТЕЛЬНО
375 000 ДИРХАМОВ+
≈ 93 000 евро / 100 000 швейцарских франков в год
Если ваш оборот превышает этот порог за 12 месяцев или может превысить его в течение 30 дней, регистрация является обязательно в течение 20 дней. TRN (налоговый регистрационный номер), выданный FTA.
🟡
2. ВОЛОНТЕР
AED 187 500+
≈ 46 500 евро / 50 000 швейцарских франков в год
Стоимость от 187 500 дирхамов до 375 000 дирхамов, регистрация необязательна. Преимущества: мощность восстановить НДС на покупки (входной НДС) и выставлять счета-фактуры с НДС для B2B-доверия.
🔵
3. ИСКЛЮЧЕНИЕ (экспортные услуги)
Международный
Услуги только для стран, не входящих в ОАЭ/ССГ
Международные сервисные компании 100% (за исключением ОАЭ и стран Персидского залива). Регистрация требуется, если оборот превышает 375 тыс. дирхамов, но НДС не взимается и не возмещается. Нет ежеквартальной декларации. Зарезервировано для поставщиков услуг.
⚪
4. ЭКЗЕМПЦИЯ
Специальные сектора
Здравоохранение, образование, жилая недвижимость
Некоторые отрасли пользуются полным освобождением от налогов. Обратите внимание: Даже если вы освобождены от уплаты НДС, регистрация все равно необходима, если оборот превышает 375 тыс. дирхамов. При регистрации в FTA необходимо поставить галочку в поле «НДС не облагается».
📋 Как зарегистрироваться в качестве плательщика НДС в Дубае?
02
Предоставить документы
Торговая лицензия, паспорт, выписки с банковского счета, подтверждение оборота
03
Получение TRN
Идентификационный номер налогоплательщика, срок оформления — от 5 до 10 рабочих дней
04
Выставление счетов-фактур с НДС
Обязательная информация: TRN, сумма НДС, дата
05
Объявлять ежеквартально
Декларация и оплата в течение 28 дней после окончания квартала
Что нового в 2026 году
Изменения в системе НДС в ОАЭ: 1 января 2026 года
Министерство финансов ОАЭ опубликовало основные поправки к закону об НДС, вступающие в силу с 1 января 2026 года.
🧾
Прекращение обязательного самобиллинга
Отмена обязанности выставлять самостоятельный счет-фактуру для операций, подпадающих под действие обратный заряд (импорт услуг). Значительное упрощение административных процедур для международных групп.
⏱️
Срок возврата НДС: 5 лет
Заявки на возмещение НДС теперь подаются при соблюдении следующих условий максимальный срок 5 лет с даты совершения сделки. После этой даты все претензии теряют силу. Важно для компаний, занимающихся недвижимостью, у которых входной НДС подлежит возмещению.
🔍
Расширенные проверки FTA
FTA усиливает контроль с помощью с учетом рисков. Особое внимание уделяется секторам недвижимости, финтеха и электронной коммерции. Для некоторых секторов срок хранения документов увеличен до 15 лет.
💶
Новый режим штрафов (апрель 2026 года)
С апреля 2026 года система штрафов будет пересмотрена: фиксированная ставка 14% ежегодный на причитающиеся суммы (против 2% сразу + 4% ежемесячно ранее). Снижение штрафов за добровольную оплату и сотрудничество с FTA.
📱
Электронное выставление счетов (e-invoicing)
В ОАЭ постепенно вводится обязательное электронное выставление счетов. Поэтапное развертывание с 2026 года, начиная с крупных компаний. Для малых и средних предприятий предусмотрен более длительный переходный период.
🌍
Упрощенное возмещение для нерезидентов
Новый, упрощенный механизм возмещения НДС для компании-нерезиденты уплативших НДС в ОАЭ без регистрации. Отмена минимального порога в 10 000 дирхамов для подачи исков о взыскании.
✅ Хорошие новости: Несмотря на реформы, в Ставка НДС остается на уровне 5%. Повышение тарифов не планируется. Спекуляции о повышении до 7,5% или 10% являются необоснованными, согласно заявлению Министерства финансов ОАЭ.
Зоны свободной торговли
НДС и свободные зоны в Дубае
В свободных зонах и выделенных зонах действуют отдельные правила НДС.
🏭 Свободная зона (обычная безналоговая зона)
На компании в обычных безналоговых зонах (DMCC, DIFC, DAFZA и т. д.) распространяются следующие правила те же правила НДС, что и на национальной территории. К их деятельности обычно применяется НДС. Они должны зарегистрироваться, если их оборот превышает 375 000 дирхамов.
▸ 5% НДС с продаж на местном рынке
▸ 0% на экспорт снаружи WATER
▸ Восстановление НДС при покупке товаров для бизнеса
📦 Означенная зона
Выделенные районы (JAFZA, KIZAD и т.д.) рассматриваются следующим образом без учета НДС на товары. Перемещение товаров между обозначенными зонами или между обозначенной зоной и иностранным государством не облагается НДС. Однако услуги по-прежнему облагаются налогом по ставке 5%.
▸ Товары: без НДС ВОДА
▸ Услуги: Стандартный НДС 5%
▸ Идеально подходит для логистики, хранения и транзита
🏦 DIFC: Особый случай
Le Международный финансовый центр Дубая придерживается стандартных правил НДС ОАЭ для всех операций с местным рынком. Регулируемые финансовые услуги (проценты, дивиденды, банковская маржа) по-прежнему не облагаются НДС. Консультационные, аудиторские и профессиональные услуги облагаются по ставке 5%.
▸ Регулируемые финансовые услуги: освобождаются
▸ Профессиональные услуги: 5%
▸ Требуется та же регистрация FTA
Туристы
Возврат НДС для туристов в Дубае
Нерезиденты могут вернуть НДС в размере 5% при покупке товаров, экспортируемых из ОАЭ.
✅ Условия получения права на участие
1.Быть нерезидентом ОАЭ (туристом или посетителем)
2.Приобретение товаров (не услуг) для экспорта
3.Участвующие предприятия, зарегистрированные в системе Tax Free
4.Минимальная покупка: 250 дирхамов за чек
5.Выезд с территории ОАЭ в течение 90 дней с момента покупки
6.Стоимость товаров, приобретенных в ОАЭ, не возвращается
🔄 Процедура возврата денег
ШАГ 1 Запросить метка без налога с каждой покупкой в магазинах-партнерах
ШАГ 2 В аэропорту предъявите свои покупки Терминалы для проверки НДС (до регистрации багажа)
ШАГ 3 Выберите свой возврат: виды (за вычетом платы за обработку) или кредитная карта
КРАЙНИЙ СРОК Возврат средств в течение 90 дней с даты покупки, осуществляется через Планета Tax Free
⚠️ Обратите внимание: La Туристический сбор в дирхамах (гостиничный туристический налог, от 7 до 20 дирхамов за ночь в зависимости от стандарта отеля) отличается от НДС и является невозвратный. Это в дополнение к НДС в размере 5% на ночлег.
Глобальное сравнение
НДС в Дубае по сравнению с остальным миром
🇦🇪
5%
Дубай / ОАЭ
Жилая недвижимость: 0%
🇫🇷
20%
Франция
Новое свойство: 20% (восстанавливаемое)
🇬🇧
20%
Великобритания
Жилая недвижимость: освобождается
🇩🇪
19%
Германия
Имущество: освобождается от уплаты, если нет возможности
🇧🇪
21%
Бельгия
Новая сборка: 21%
🇸🇦
15%
Саудовская Аравия
Жилая недвижимость: освобождается
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Часто задаваемые вопросы: НДС в Дубае
Какова ставка НДС в Дубае?
Стандартная ставка составляет 5%. Это одна из самых низких ставок в мире. Некоторые категории имеют нулевой рейтинг (0%) или полностью освобождены от налогов.
Облагается ли НДС покупка недвижимости в Дубае?
Жилая недвижимость для перепродажи освобожденный. Новые объекты жилой недвижимости нулевая ставка (0%). Коммерческая недвижимость подлежит 5%.
Каков минимальный оборот для регистрации НДС в Дубае?
Регистрация обязательна с 375 000 ДИРХАМОВ от годового оборота. Добровольная регистрация возможна по цене от 187 500 дирхамов.
Облагается ли арендная плата НДС в Дубае?
Долгосрочная аренда жилья освобожденный. Коммерческая и краткосрочная аренда подлежит 5%.
Могут ли туристы вернуть НДС в Дубае?
Да, туристы-нерезиденты могут вернуть НДС по системе tax-free, подтвердив свои покупки в аэропорту перед вылетом.
Что нового в НДС Дубая в 2026 году?
Среди нововведений - отмена обязательного самостоятельного выставления счетов, ограничение срока возмещения НДС 5 годами и постепенное внедрение электронных счетов-фактур.
Платят ли компании свободной зоны НДС в Дубае?
Обычные свободные зоны подчиняются обычным правилам НДС (5%). В обозначенных зонах действует специальный режим для товаров.
Облагается ли НДС недвижимость вне плана в Дубае?
Жилая недвижимость вне плана, как правило, находится в нулевая ставка (0%). Коммерческая недвижимость вне плана подлежит 5%.