Обзор рынка
Цены на недвижимость в Дубае в 2026 году
цена за квадратный метр, стоимость входных билетов по категориям, фактические расходы: цифры, а не обещания
Сколько на самом деле стоит недвижимость в Дубае в 2026 году? Этот вопрос заслуживает более тщательного рассмотрения, чем противоречивые средние показатели, которые циркулируют в сети: на некоторых сайтах даже путают квадратные футы и квадратные метры. Вот проверенные рыночные данные, их объективная интерпретация и, главное, что они означают для вашего бюджета: от доступной однокомнатной квартиры до виллы, включая сопутствующие расходы.
Обновлено в августе 2026 года, рыночные данные за первое полугодие
Цены на недвижимость в Дубае: данные за 2026 год
Согласно рыночным данным, опубликованным в начале 2026 года, средняя цена на недвижимость в Дубае составляет от примерно 1 650 до 1 750 дирхамов за квадратный фут в зависимости от индекса (индекс сделок Property Monitor — 1 658 в июне 2026 года, медиана DLD — около 1 720), что соответствует примерно 4 400–4 700 евро за квадратный метр, после роста примерно на 15 % за год, при этом на первичном рынке (новые объекты и объекты на стадии строительства, составляющие около 70 % продаж) на уровне около 1 700 дирхамов за квадратный фут, а на вторичном рынке — около 1 500. На практике минимальные цены варьируются следующим образом: студии — от примерно 350 000 до 500 000 дирхамов в зависимости от района, однокомнатные квартиры — от примерно 700 000 до более миллиона дирхамов, с тремя спальнями — от примерно 1,4 млн дирхамов, а виллы — от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов в зависимости от района. К ценам добавляются примерно 4 % в виде сборов за регистрацию (Dubai Land Department) и административных сборов, а также ежегодные коммунальные платежи. Обычно валовая доходность от аренды составляет от 5 до 9 % в зависимости от района и типа недвижимости. При сопоставимом уровне удобств стоимость квадратного метра в Дубае остается ниже, чем в большинстве крупных европейских мегаполисов, от Мадрида до Лондона.
(от 1 650 до 1 750 дирхамов ОАЭ за квадратный фут)
за год
развивающихся стран (≈ 90 000 евро)
текущий валовой доход
Рыночные данные, опубликованные в первом полугодии 2026 года, сопоставленные по нескольким источникам; ориентировочные диапазоны, поскольку рынок постоянно меняется.
Декодер
Как правильно понимать цены в Дубае, чтобы не попасть в ловушку
Первая мысль: в Дубае насчитывается квадратных футов (кв. футы), а не в квадратных метрах. Один квадратный метр равен примерно 10,76 квадратных футов: если в объявлении указана цена 1 700 дирхамов за квадратный фут, это означает примерно 18 300 дирхамов за квадратный метр, то есть 4 575 евро по текущему курсу. Это самая распространённая путаница среди французских покупателей, которая искажает все сравнения: всегда проверяйте единицу измерения. Ещё одна ловушка: средние показатели варьируются в зависимости от метода расчёта (индекс сделок, медиана продаж, средняя цена по объявлениям): именно поэтому мы приводим пересекающиеся диапазоны, а не ложные цифры с точностью до дирхама.
Второй момент: необходимо различать эти два рынка. Цены на новостройки и объекты на стадии проектирования (около 70 % сделок) за последний год в среднем составляли около 1 700 дирхамов за квадратный фут, а цены на вторичное жилье — около 1 500: эта разница объясняется уровнем удобств в новых проектах (бассейны, спортивные залы, услуги консьержа, ставшие стандартом) и планами оплаты, предлагаемыми застройщиками при покупке нового жилья. Таким образом, «более дешёвая» перепродажа в расчёте на квадратный фут не всегда является более выгодной сделкой: уровень удобств, возраст здания и условия оплаты являются составными частями цены.
Входные билеты
Стоимость по типам: какая сумма необходима?
Ориентировочные диапазоны, сопоставленные с данными, опубликованными в начале 2026 года; для каждого проекта предусмотрена своя таблица, которая предоставляется по запросу с указанием фактической доступности.
Актуальная таблица
Актуальные цены на данный момент, по каждому проекту
Средние показатели дают общее представление о рынке; ваше решение будет основано на реальных данных. Сообщите нам свой бюджет и цель, и мы предоставим вам актуальные цены и графики выполнения проверенных проектов.
География цен
Районы: один и тот же город — от одного до пяти раз
За средними показателями скрываются значительные различия: между развивающимся районом и знаменитой набережной стоимость квадратного фута варьируется от одного до пяти раз. Вместо цифр с точностью до метра, которые уже в следующем квартале окажутся устаревшими, вот стабильная иерархия рынка:
| Район | Средняя цена (AED/кв. фут) | Ориентировочная валовая доходность |
|---|---|---|
| Пальма Джумейра | ≈ 3 800–4 000 | 4–6 % |
| Центр Дубая | ≈ от 3 000 до 3 200 | 5–6 % |
| Бизнес-Бэй | ≈ от 2 200 до 2 900 | 5,5–7 % |
| Дубай Марина | ≈ от 2 100 до 2 600 | 5,5–7 % |
| Усадьба Дубай Хиллс | ≈ 2 300–2 400 | 5–6,5 % |
| Гавань Дубай-Крик | ≈ 2 000–2 100 | 5,5–6,5 % |
| Дубайские острова | ≈ 2 000 | в стадии строительства (новый район) |
| Арабские ранчо | ≈ 1 900 | 5–6 % |
| JLT | ≈ 1 500–1 700 | 6–8 % |
| Дубай Южный | ≈ 1 500–1 600 | 6,5–8 % |
| JVC | ≈ 1 450–1 500 | 7–9 % |
Средние показатели по районам, рассчитанные на основе индексов, основанных на сделках Департамента земельных ресурсов Дубая и данных интернет-порталов, первое полугодие 2026 года; ориентировочные диапазоны, поскольку для каждого здания и каждого этажа ситуация индивидуальна. Коэффициент пересчёта: 2 000 AED/фут² ≈ 21 500 AED/м² ≈ 5 400 €/м².
Вывод для инвестора очевиден: цена и доходность изменяются в противоположных направлениях. Культовый объект (Palm, Downtown) теряет в доходности из-за своей редкости, но лидирует по росту стоимости и ликвидности; доступный объект (JVC, Dubai South) предлагает лучшую валовую доходность на рынке, при этом на рынке имеется больше нового конкурентного предложения, которое необходимо поглотить. Правильный выбор зависит от вашей цели, а не от абсолютного рейтинга.
Подробная информация по каждому району (атмосфера, демографический состав, проекты) представлена в нашем путеводителе по Лучшие районы Дубая ; а чтобы определить место Дубая в общей стратегии Эмиратов, наш путеводитель по инвестирование в Дубае определяет общую картину. Полезная информация: в Шардже и Рас-эль-Хайме, где мы также ведем деятельность, цены на входные билеты значительно ниже, чем в Дубае.
Реальная стоимость
Помимо указанной цены: расходы, которые следует учесть в бюджете
- Регистрационный сбор: 4 % стоимости, уплачиваемой в Департамент земельных ресурсов Дубая, плюс административные сборы (за оформление документов, правоустанавливающий документ, услуги доверительного управляющего): основная статья расходов, подробно описанная в нашем руководстве по нотариальные и регистрационные сборы.
- Комиссия агентства: 2 % при перепродаже. При покупке нового жилья с нашей помощью вы не платите никаких комиссионных: наше вознаграждение за привлечение клиентов поступает от наших партнеров-застройщиков.
- Плата за совместное владение ежегодные расходы (коммунальные платежи), которые начисляются за квадратный фут и значительно варьируются в зависимости от класса жилого комплекса: перед расчетом доходности всегда уточняйте точную сумму расходов для конкретного объекта.
- Курс евро к дирхаму : поскольку дирхам привязан к доллару, ваш бюджет в евро колеблется в зависимости от курса евро к доллару: на несколько процентов в ту или иную сторону в период между бронированием и последними платежами.
Что касается финансирования, главным преимуществом местного уровня по-прежнему является план выплат застройщика : от 10 до 20 % при бронировании, сроки платежей привязаны к ходу строительства, без процентов и участия банка: именно это позволяет приобрести вышеуказанные входные билеты, не задействуя весь капитал.
Наше чтение
Куда движется рынок в 2026 году: наш объективный анализ
Показатели активности рынка по-прежнему впечатляют: в 2025 году было зарегистрировано 214 912 сделок на сумму 682,5 млрд дирхамов ОАЭ, что на 18,8 % больше, чем в третьем квартале прошлого года, и является историческим рекордом; значительный рост вторичного рынка, а также то, что почти четверть сделок теперь финансируется за счёт кредитов: это признак того, что рынок становится всё более банковским и зрелым. Консенсус-прогноз аналитиков, приведённый в начале 2026 года, по-прежнему предполагает рост в пределах от 8 до 12 % за год: это прогноз, а не обещание. И несмотря на этот рост, средняя стоимость квадратного метра в Дубае (от 4 400 до 4 700 евро) по-прежнему остается конкурентоспособной по сравнению со всеми крупными городами Европы, согласно сравнительным данным, опубликованным в 2026 году: ниже, чем в Мадриде (≈ 4 800 €/м²), Лиссабоне (≈ 5 200), Милане (≈ 5 500) и Берлине (≈ 5 800), почти в два раза дешевле, чем в Амстердаме (≈ 7 900), и значительно дешевле, чем в Париже (≈ 10 000–11 000) или Лондоне (≈ 15 500): это ключевой аргумент в пользу международного статуса города, независимо от того, из какой страны вы приехали. В сегменте элитной недвижимости отчёт Knight Frank Wealth Report 2026 даже фиксирует рост на 200 % за пять лет: клиенты со всего мира уже вынесли свой вердикт.
Наша привычная открытость: рост на 15 % в год не может продолжаться бесконечно, а портфель проектов весьма обширен: в 2026 году, который станет самым насыщенным годом в истории рынка, ожидается сдача около 120 000 жилых единиц. Кроме того, рост в 2025–2026 годах не был равномерным: капитал избирательно направлялся в районы с катализаторами роста (инфраструктура, аэропорт, набережные), в то время как зрелые районы консолидировались. Именно поэтому не покупают «рынок Дубая»: покупают конкретный объект недвижимости в конкретном районе по конкретной цене: избирательность — единственная серьёзная защита от менее благоприятного цикла.
Ваши вопросы
Часто задаваемые вопросы: цены на недвижимость в Дубае
Какова средняя цена за квадратный метр в Дубае в 2026 году?
От примерно 17 800 до 18 800 дирхамов за квадратный метр (от 4 400 до 4 700 евро) согласно показателям, основанным на официальных сделках в первом полугодии 2026 года, после роста примерно на 15 % за год. Средние показатели варьируются в зависимости от метода расчета: с осторожностью относитесь к единичным цифрам, приводимым без указания источника. Обратите внимание на путаницу с единицами измерения: на местном рынке цены указываются в квадратных футах (в среднем около 1 800 дирхамов за квадратный фут), а один квадратный метр равен 10,76 квадратных футов.
Какой бюджет потребуется для покупки однокомнатной квартиры в Дубае?
От примерно 350 000 до 500 000 дирхамов (90 000–125 000 евро) в развивающихся районах, таких как JVC или Dubai Silicon Oasis, без учета регистрационного сбора в размере 4 %. При использовании плана оплаты, предлагаемого застройщиком, бронирование часто осуществляется при внесении 10–20 % от указанной суммы.
Дорого ли жить в Дубае по сравнению с крупными европейскими городами?
Нет: по данным европейских сравнительных анализов, опубликованных в 2026 году, средняя стоимость недвижимости в Дубае составляет примерно от 4 400 до 4 700 евро за квадратный метр, что ниже, чем в Мадриде, Лиссабоне, Милане или Берлине, примерно в два раза ниже, чем в Амстердаме, и значительно ниже, чем в Париже или Лондоне: при этом предлагая, как правило, более высокий уровень удобств (бассейн, спортивные залы, охрана, услуги консьержа). Добавьте к этому отсутствие местных налогов на аренду, и такая ситуация привлекает покупателей со всей Европы.
Какие расходы добавляются к цене покупки?
Рассчитывайте примерно на 4 % в качестве регистрационного сбора в Департаменте земельных ресурсов Дубая, плюс административные сборы, комиссию агентства в размере 2 % при перепродаже (при покупке нового жилья с нашей помощью комиссия с покупателя не взимается), а также ежегодные расходы на обслуживание кондоминиума, размер которых варьируется в зависимости от жилого комплекса, которые необходимо уточнять для каждого конкретного проекта перед расчетом доходности.
Цены будут продолжать расти?
Никто не может этого гарантировать, и не доверяйте тем, кто это обещает: после многолетнего значительного роста рынок становится избирательным, а портфель будущих проектов весьма обширен. Фундаментальные показатели (демография, налогообложение, международная привлекательность) остаются устойчивыми, но будущая доходность будет зависеть от конкретного объекта: местоположение, застройщик и стартовая цена имеют большее значение, чем общая тенденция.
От цифр к проекту
Переходите от средних показателей к реальным возможностям
Ознакомьтесь с нашими строительные проекты выберите нужные пункты или напишите нам через страница «Контакты» : реальные тарифные сетки, графики оплаты и честное указание каждой цены без каких-либо дополнительных сборов.
Источники и ссылки
- Земельный департамент Дубая (DLD) : официальный реестр сделок и регистрационных сборов
- Рыночные данные, собранные и сопоставленные на основе отчетов и порталов по недвижимости, опубликованных в первом полугодии 2026 года; средние значения и ориентировочные диапазоны
Представленные цены, средние значения и диапазоны носят ориентировочный характер, основаны на общедоступных рыночных данных на дату указанного обновления и не являются ни котировкой, ни обещанием оценки: единственным достоверным источником информации являются документы застройщиков и продавцов, а прошлые результаты не гарантируют будущих результатов. Данная страница не является инвестиционной рекомендацией. Мы выступаем в качестве посредника; любая сделка заключается непосредственно с лицензированным специалистом. Любые инвестиции сопряжены с рисками, в том числе валютным риском.