Fundamentos
O que é o IVA no Dubai?
Introduzido em 1 de janeiro de 2018 pelo governo dos EAU, o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) é administrado pela Autoridade Tributária Federal (FTA).
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Antecedentes e contexto
Antes de 2018, o Dubai e os Emirados só tinham sem IVA. A introdução do 5% tinha por objetivo diversificar as receitas públicas para além do petróleo. A taxa de 5% é uma das mais baixas do mundo - comparada com 20% em França, 21% na Bélgica e 7,7% na Suíça. A autoridade fiscal competente é a FTA (Autoridade Tributária Federal) - tax.gov.ae.
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Princípio de funcionamento
Tal como na Europa, o IVA é suportado pelo consumidor. consumidor final. As empresas registadas cobram o IVA sobre as suas vendas, deduzem o IVA pago sobre as suas compras e pagam a diferença ao ACL. Este IVA dedutível é idêntico ao modelo europeu.
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Os 3 regimes de IVA nos EAU
5% Taxa normal - bens e serviços correntes
0% Taxa zero - exportação, 1ª venda residencial
EX Isento - arrendamento residencial, saúde, educação
Distinção fundamental: A taxa zero (0%) e o’isenção são duas coisas diferentes. Na taxa zero, o IVA é zero, mas o vendedor pode recuperar o IVA das suas compras (IVA a montante). Na isenção, o IVA não é cobrado e o vendedor não pode recuperar o IVA pago a montante. Esta distinção é crucial para os promotores imobiliários residenciais.
Taxas por sector
Que sectores estão sujeitos a IVA no Dubai?
Nem todos os sectores estão na mesma situação. Eis o quadro completo.
5% Taxa normal
▸ Bens de consumo
▸ Restaurantes, hotéis, turismo
▸ Eletrónica, vestuário, luxo
▸ Serviços profissionais (consultoria, auditoria)
▸ Imóveis comerciais (vendas e alugueres)
▸ Telecomunicações, Internet, energia
▸ Comissão da agência imobiliária
▸ Aluguer de curta duração mobilado
0% Taxa zero
▸ Exportação de mercadorias para fora dos EAU
▸ Primeira venda de um imóvel residencial novo
▸ Primeiro aluguer de um novo imóvel (3 anos após a conclusão)
▸ Construção de edifícios de beneficência
▸ Transportes internacionais (mercadorias e passageiros)
▸ Petróleo bruto e subprodutos (exportação)
▸ Metais preciosos (investimento)
▸ Reembolso do IVA turístico (no aeroporto)
EX Isento de IVA
▸ Aluguer residencial de longa duração (+6 meses)
▸ Revenda de um imóvel residencial (mercado secundário)
▸ Venda de terra nua
▸ Serviços de saúde (médicos, hospitais)
▸ Educação (escolas)
▸ Serviços financeiros (margem de juro)
▸ Transporte local de passageiros
▸ Mercadorias em áreas designadas (mercadorias)
Património e IVA
IVA sobre imóveis no Dubai: o guia completo
Este é o tema mais importante para os investidores francófonos. A distinção entre habitação e comércio é fundamental.
🏠 RESIDENCIAL
Propriedade residencial - Quase-isento
✅ Operações isentas ou 0% :
Revenda (mercado secundário) → Isento de IVA
Primeira venda do promotor (novo/fora de projeto) → 0% IVA
Aluguer de longa duração (+6 meses) → Isento de IVA
Venda de terra nua → Isento de IVA
⚠️ Sujeito a IVA 5% :
Comissão da agência imobiliária
Serviços de gestão de alugueres
Aluguer mobilado de curta duração (tipo Airbnb)
Serviços de renovação / construção
Despesas bancárias (hipoteca)
🏢 VENDAS
Imóveis comerciais - Sujeito a IVA 5%
Sujeito a IVA 5% :
Compra de escritórios, lojas e armazéns
Locais comerciais para aluguer
Venda de imóveis comerciais fora do plano
Serviços de gestão de instalações
Vantagem do comprador comercial :
Se for uma empresa registada para efeitos de IVA, pode recuperar o IVA pago na compra de um bem comercial através do mecanismo de recuperação do IVA a montante. Isto significa que o IVA não constitui um custo líquido para as empresas.
🏗️ Focus: IVA sobre compras fora do plano no Dubai
Propriedade residencial em planta
A primeira venda de uma casa de construção nova está sujeita às seguintes condições taxa zero (0%). O comprador não paga IVA. Alguns programas oferecem até um reembolso de 1% do IVA para os compradores elegíveis (regime DLD). Os promotores podem reclamar o IVA sobre os custos de construção.
Imóveis comerciais em planta
Cada pagamento (plano de pagamento) está sujeito a 5% de IVA. O comprador profissional registado para efeitos de IVA pode deduzir este IVA se os bens se destinarem a uma atividade tributável. O IVA é devido no momento de cada pagamento e não apenas aquando da entrega.
Regra dos 3 anos
A taxa zero aplica-se a primeiro fornecimento de um novo imóvel residencial em 3 anos após a conclusão. Para além desse ponto, a revenda passa a estar isenta (e não sujeita a taxa zero), o que não altera nada para o comprador, mas afecta a recuperação do IVA pelo vendedor.
Registo do IVA
Quando e como me devo registar para efeitos de IVA no Dubai?
4 caixas de aplicação em função do seu volume de negócios e da sua atividade.
🔴
1. OBRIGATÓRIO
MAIS DE 375 000 AED
≈ 93.000 euros / 100.000 francos suíços por ano
Se o seu volume de negócios exceder este limiar em 12 meses ou for suscetível de o exceder em 30 dias, o registo é obrigatório no prazo de 20 dias. TRN (Número de Registo Fiscal) emitido pela FTA.
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2. VOLUNTÁRIO
AED 187 500+
≈ 46 500 euros / 50 000 francos suíços por ano
Entre AED 187.500 e AED 375.000, o registo é opcional. Vantagens: potência recuperar o IVA nas suas compras comerciais (IVA a montante) e faturar com IVA para credibilidade B2B.
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3. EXCEPÇÃO (Serviços de exportação)
Internacional
Serviços apenas para países não pertencentes ao EEE/CCG
Empresas internacionais de serviços 100% (exceto EAU e países do CCG). O registo é necessário se o volume de negócios for superior a AED 375K, mas não há cobrança ou reembolso do IVA. Não há declaração trimestral. Reservado aos prestadores de serviços.
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4. ISENÇÃO
Sectores especiais
Saúde, educação, habitação
Alguns sectores beneficiam de uma isenção total. Atenção: mesmo que isento, o registo continua a ser necessário se o volume de negócios for superior a AED 375K. A caixa «isento de IVA» deve ser assinalada aquando do registo na ACL.
Como posso registar-me para efeitos de IVA no Dubai?
02
Apresentar documentos
Licença de comércio, passaporte, extractos bancários, comprovativo do volume de negócios
03
Obter o TRN
Número de registo fiscal - 5 a 10 dias úteis
04
Faturação com IVA
Informações obrigatórias: TRN, montante do IVA, data
05
Declarar trimestralmente
Declaração e pagamento no prazo de 28 dias após o final do trimestre
O que há de novo em 2026
Alterações do IVA nos EAU - 1 de janeiro de 2026
O Ministério das Finanças dos EAU publicou importantes alterações à lei do IVA, que entrarão em vigor a partir de 1 de janeiro de 2026.
🧾
Fim da autofacturação obrigatória
Supressão da obrigação de emitir uma auto-fatura para as operações sujeitas ao carga inversa (importação de serviços). Simplificação administrativa significativa para os grupos internacionais.
⏱️
Período de reembolso do IVA: 5 anos
Os pedidos de reembolso do IVA estão agora sujeitos às seguintes condições período máximo de 5 anos a partir da data da transação. Após essa data, todas as reclamações prescrevem. Importante para as empresas imobiliárias com IVA a montante recuperável.
🔍
Auditorias reforçadas da FTA
A FTA está a reforçar os seus controlos com um baseado no risco. Os sectores do imobiliário, das fintech e do comércio eletrónico são particularmente visados. Períodos de retenção de documentos alargados para 15 anos para determinados sectores.
💶
Novo regime de sanções (abril de 2026)
A partir de abril de 2026, o sistema de sanções será reformulado: uma taxa fixa de 14% anual sobre os montantes devidos (vs. 2% imediatos + 4% mensais anteriormente). Redução das penalizações em caso de pagamento voluntário e de colaboração com o ACL.
📱
Faturação eletrónica (e-faturação)
Os EAU estão a introduzir gradualmente um faturação eletrónica obrigatória. Implantação faseada a partir de 2026, começando pelas grandes empresas. As PME terão um período de transição mais longo.
🌍
Reembolso simplificado para não residentes
Novo mecanismo simplificado de reembolso do IVA para empresas não residentes ter pago IVA aos EAU sem estar registado. Supressão do limiar mínimo de 10 000 AED para os pedidos de reembolso.
Boas notícias: Apesar das reformas, o A taxa de IVA mantém-se em 5%. Não está previsto qualquer aumento. A especulação sobre um aumento para 7,5% ou 10% é infundada, de acordo com o Ministério das Finanças dos EAU.
Zonas de comércio livre
IVA e zonas francas no Dubai
As zonas francas e as zonas designadas têm regras distintas em matéria de IVA.
🏭 Zona franca (zona franca ordinária)
As empresas das zonas francas ordinárias (DMCC, DIFC, DAFZA, etc.) estão sujeitas às seguintes regulamentações as mesmas regras em matéria de IVA que o território nacional. O IVA aplica-se normalmente às suas operações. Devem registar-se se o seu volume de negócios for superior a 375 000 AED.
▸ 5% IVA sobre as vendas locais
▸ 0% nas exportações para o exterior ÁGUA
▸ Recuperação do IVA nas compras das empresas
Zona designada
As zonas designadas (JAFZA, KIZAD, etc.) são tratadas da seguinte forma sem IVA para os bens. As transmissões de bens entre zonas designadas ou entre uma zona designada e um país estrangeiro não estão sujeitas a IVA. No entanto os serviços continuam a ser tributáveis a 5%.
▸ Mercadorias: IVA excluído ÁGUA
▸ Serviços : IVA normal 5%
▸ Ideal para logística, armazenamento e trânsito
DIFC - Caso especial
Le Centro Financeiro Internacional do Dubai segue as regras normais do IVA dos EAU para todas as transacções com o mercado local. Os serviços financeiros regulamentados (juros, dividendos, margens bancárias) continuam isentos. Os serviços de consultoria, de auditoria e os serviços profissionais estão sujeitos ao 5%.
▸ Serviços financeiros regulamentados: isentos
▸ Serviços profissionais: 5%
▸ O mesmo registo FTA necessário
Turistas
Reembolso do IVA para os turistas no Dubai
Os não residentes podem reclamar o IVA de 5% sobre as suas compras de bens exportados dos EAU.
Condições de elegibilidade
1.Não ser residente nos EAU (turista ou visitante)
2.Compras de bens (não serviços) para exportação
3.Empresas participantes registadas no sistema Tax Free
4.Compra mínima: 250 AED por recibo
5.Partida do território dos EAU no prazo de 90 dias após a compra
6.Os artigos consumidos nos EAU não são reembolsáveis
Procedimento de reembolso
PASSO 1 Pedir um etiqueta isenta de impostos em cada compra em lojas parceiras
PASSO 2 No aeroporto, apresente as suas compras ao Terminais de validação do IVA (antes do registo da bagagem)
PASSO 3 Escolha o seu reembolso : espécies (menos taxas de processamento) ou cartão de crédito
PRAZO Reembolso no prazo de 90 dias após a compra - gerido por Planet Tax Free
⚠️ Atenção: La Taxa de turismo em Dirham (taxa turística de hotel, de AED 7 a AED 20/noite, consoante o nível do hotel) é diferente do IVA e é não reembolsável. A este montante acresce o IVA de 5% sobre as dormidas.
Comparação global
IVA Dubai vs. resto do mundo
🇦🇪
5%
Dubai / EAU
Propriedade residencial : 0%
🇫🇷
20%
França
Nova propriedade: 20% (recuperável)
🇬🇧
20%
Reino Unido
Propriedade residencial: isenta
🇩🇪
19%
Alemanha
Bens: isentos, salvo opção
🇧🇪
21%
Bélgica
Nova construção: 21%
🇸🇦
15%
Arábia Saudita
Propriedade residencial: isenta
FAQ
Perguntas mais frequentes - IVA no Dubai
Qual é a taxa de IVA no Dubai?
A taxa normal é de 5%. Trata-se de uma das taxas mais baixas do mundo. Algumas categorias estão sujeitas à taxa zero (0%) ou totalmente isentas.
A compra de um imóvel no Dubai está sujeita a IVA?
Os imóveis residenciais de revenda são isento. Os novos imóveis residenciais são taxa zero (0%). Os bens comerciais estão sujeitos a 5%.
Qual é o volume de negócios mínimo para o registo do IVA no Dubai?
O registo é obrigatório a partir de 375 000 AED do volume de negócios anual. O registo voluntário é possível a partir de 187 500 AED.
As rendas estão sujeitas a IVA no Dubai?
As rendas residenciais de longa duração são isento. Os alugueres comerciais e de curta duração estão sujeitos a 5%.
Os turistas podem reclamar o IVA no Dubai?
Sim, os turistas não residentes podem recuperar o IVA através do sistema de isenção de impostos, validando as suas compras no aeroporto antes da partida.
O que há de novo para o VAT Dubai em 2026?
As novidades incluem a abolição da autofacturação obrigatória, um período de reembolso do IVA limitado a 5 anos e a implantação gradual da faturação eletrónica.
As empresas da zona franca pagam IVA no Dubai?
As zonas francas ordinárias seguem as regras normais do IVA (5%). As zonas designadas beneficiam de um regime especial para as mercadorias.
Existe IVA sobre os imóveis em segunda mão no Dubai?
Os imóveis residenciais fora do plano estão geralmente a taxa zero (0%). Os imóveis comerciais em planta estão sujeitos a 5%.