Fundamentos
¿Qué es el IVA en Dubai?
Introducido el 1 de enero de 2018 por el gobierno de los EAU, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es administrado por la Autoridad Fiscal Federal (FTA).
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Antecedentes y contexto
Antes de 2018, Dubai y los Emiratos sólo tenían sin IVA. La introducción del 5% pretendía diversificar los ingresos públicos más allá del petróleo. El tipo del 5% es uno de los más bajos del mundo, comparado con el 20% de Francia, el 21% de Bélgica y el 7,7% de Suiza. La autoridad fiscal competente es la FTA (Autoridad Fiscal Federal) - tax.gov.ae.
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Principio de funcionamiento
Como en Europa, el IVA corre a cargo del consumidor. consumidor final. Las empresas registradas recaudan el IVA sobre sus ventas, deducen el IVA pagado sobre sus compras y abonan la diferencia a la FTA. En IVA deducible es idéntico al modelo europeo.
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Los 3 regímenes de IVA en los EAU
5% Tarifa normal - bienes y servicios corrientes
0% Tipo cero - exportación, 1ª venta residencial
EX Exento - alquiler de viviendas, sanidad, educación
💡 Distinción clave: La tasa cero (0%) y el’exención son dos cosas distintas. Con el tipo cero, el IVA es nulo, pero el vendedor puede reclamar el IVA de sus compras (IVA soportado). Con exención, no se cobra IVA y el vendedor no puede reclamar el IVA soportado. Esta distinción es crucial para los promotores inmobiliarios residenciales.
Tarifas por sector
¿Qué sectores están sujetos al IVA en Dubai?
No todos los sectores están en el mismo barco. Aquí está la tabla completa.
5% Tarifa estándar
▸ Bienes de consumo
▸ Restaurantes, hoteles, turismo
▸ Electrónica, ropa, lujo
▸ Servicios profesionales (consultoría, auditoría)
▸ Propiedad comercial (ventas y alquileres)
▸ Telecomunicaciones, internet, energía
▸ Comisión de agencia inmobiliaria
▸ Alquiler amueblado de corta duración
0% Tipo cero
▸ Exportación de bienes fuera de los EAU
▸ Primera venta de una vivienda nueva
▸ Primer arrendamiento de una vivienda nueva (3 años después de su finalización)
▸ Construcción de edificios benéficos
▸ Transporte internacional (mercancías y pasajeros)
▸ Petróleo crudo y subproductos (exportación)
▸ Metales preciosos (inversión)
▸ Devolución del IVA turístico (en el aeropuerto)
EX Exento de IVA
▸ Alquiler residencial de larga duración (+6 meses)
▸ Reventa de una vivienda (mercado secundario)
▸ Venta de terrenos baldíos
▸ Servicios sanitarios (médicos, hospitales)
▸ Educación (escuelas)
▸ Servicios financieros (margen de intereses)
▸ Transporte local de pasajeros
▸ Mercancías en zonas designadas (mercancía)
Propiedad e IVA
IVA sobre la propiedad inmobiliaria en Dubai: la guía completa
Este es el tema más importante para los inversores francófonos. La distinción residencial/comercial es fundamental.
🏠 RESIDENCIAL
Inmuebles residenciales - Cuasi exentos
✅ Operaciones exentas o 0% :
Reventa (mercado secundario) → Exento de IVA
Primera venta del promotor (nueva/sobre plano) → 0% IVA
Contratación a largo plazo (+6 meses) → Exento de IVA
Venta de terrenos baldíos → Exento de IVA
⚠️ Sujeto a IVA 5% :
Comisión de agencia inmobiliaria
Servicios de gestión de alquileres
Alquiler amueblado de corta duración (tipo Airbnb)
Servicios de renovación y construcción
Gastos bancarios (hipoteca)
🏢 VENTAS
Inmuebles comerciales - Sujeto al IVA 5%
📋 Sujeto a IVA 5% :
Compra de oficinas, tiendas y almacenes
Locales comerciales en alquiler
Venta sobre plano de locales comerciales
Servicios de gestión de instalaciones
💡 Ventaja del comprador comercial :
Si es una empresa registrada a efectos del IVA, puede recuperar el IVA pagado en la compra de un bien comercial a través del mecanismo de recuperación del IVA soportado. Esto significa que el IVA no es un coste neto para las empresas.
🏗️ Enfoque: IVA sobre las compras sobre plano en Dubai
Viviendas sobre plano
La primera venta de una vivienda de nueva construcción está sujeta a las siguientes condiciones tipo cero (0%). El comprador no paga IVA. Algunos programas ofrecen incluso un devolución de 1% de IVA para los compradores que cumplan los requisitos (régimen DLD). Los promotores pueden reclamar el IVA de los costes de construcción.
Locales comerciales sobre plano
Cada pago (plan de pago) está sujeto a 5% del IVA. El comprador profesional registrado a efectos del IVA puede deducir este IVA si los bienes se destinan a una actividad imponible. El IVA se devenga en cada pago, no solo en el momento de la entrega.
Regla de los 3 años
El tipo cero se aplica a primer suministro de una nueva vivienda en 3 años después de la finalización. Más allá de ese punto, la reventa pasa a estar exenta (en lugar de tener un tipo cero), lo que no cambia nada para el comprador pero afecta a la recuperación del IVA por parte del vendedor.
Registro del IVA
¿Cuándo y cómo se registra el IVA en Dubai?
4 casos de aplicación en función de su volumen de negocios y actividad.
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1. OBLIGATORIO
AED 375 000+
≈ 93.000 euros / 100.000 francos suizos al año
Si su volumen de negocios supera este umbral en 12 meses o es probable que lo supere en 30 días, deberá registrarse. obligatorio en un plazo de 20 días. TRN (Número de Registro Fiscal) expedido por la FTA.
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2. VOLUNTARIO
AED 187 500+
≈ 46.500 euros / 50.000 francos suizos al año
Entre 187.500 y 375.000 AED, la matriculación es opcional. Ventajas: potencia recuperar el IVA en las compras de su empresa (IVA soportado) y factura con IVA para la credibilidad B2B.
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3. EXCEPCIÓN (Servicios de exportación)
Internacional
Servicios sólo a países no pertenecientes a la UE/CCG
Empresas internacionales de servicios 100% (excluidos los EAU y los países del CCG). Inscripción obligatoria si el volumen de negocio es superior a 375 000 AED, pero no se recauda ni se devuelve el IVA. Sin declaración trimestral. Reservado a los proveedores de servicios.
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4. EXENCIÓN
Sectores especiales
Sanidad, educación, propiedad residencial
Algunos sectores se benefician de una exención total. Tenga en cuenta lo siguiente: Aunque esté exento, debe registrarse si su volumen de negocios supera los 375.000 AED. La casilla «exento de IVA» debe marcarse al registrarse en FTA.
📋 ¿Cómo me doy de alta en el IVA en Dubai?
02
Presentar documentos
Licencia comercial, pasaporte, extractos bancarios, prueba de facturación
03
Obtener el TRN
Número de registro fiscal - de 5 a 10 días laborables
04
Facturación con IVA
Información obligatoria: TRN, importe del IVA, fecha
05
Declarar trimestralmente
Declaración y pago en los 28 días siguientes al final del trimestre
Novedades para 2026
Cambios en el IVA de los EAU - 1 de enero de 2026
El Ministerio de Finanzas de los EAU ha publicado importantes modificaciones de la ley del IVA, que entrarán en vigor el 1 de enero de 2026.
🧾
Fin de la autofacturación obligatoria
Supresión de la obligación de emitir una autofactura para las operaciones sujetas al inversión impositiva (importación de servicios). Importante simplificación administrativa para los grupos internacionales.
⏱️
Plazo de devolución del IVA: 5 años
Las solicitudes de devolución del IVA están ahora sujetas a las siguientes condiciones periodo máximo de 5 años a partir de la fecha de la transacción. Después de esa fecha, todas las reclamaciones prescriben. Importante para las empresas inmobiliarias con IVA soportado recuperable.
🔍
Mejora de las auditorías de la FTA
La FTA intensifica sus controles con una basado en el riesgo. Los sectores inmobiliario, de las tecnologías financieras y del comercio electrónico son los más afectados. Los periodos de conservación de documentos se amplían a 15 años para determinados sectores.
💶
Nuevo régimen sancionador (abril de 2026)
A partir de abril de 2026, se revisará el sistema de sanciones: se aplicará un tipo fijo de 14% anual sobre los importes adeudados (frente a 2% inmediatos + 4% mensuales anteriormente). Reducción de las sanciones por pago voluntario y cooperación con la FTA.
📱
Facturación electrónica
Los EAU están introduciendo gradualmente un facturación electrónica obligatoria. Despliegue gradual a partir de 2026, empezando por las grandes empresas. Las PYME tendrán un periodo de transición más largo.
🌍
Devolución simplificada para no residentes
Nuevo mecanismo simplificado de devolución del IVA para empresas no residentes Haber pagado el IVA a los EAU sin estar registrado. Eliminación del umbral mínimo de 10.000 AED para las reclamaciones de cobro.
Buenas noticias: A pesar de las reformas, la El tipo del IVA se mantiene en 5%. No está previsto ningún aumento. Las especulaciones sobre una subida a 7,5% o 10% son infundadas, según el Ministerio de Finanzas de los EAU.
Zonas francas
IVA y zonas francas en Dubai
Las Zonas Francas y las Zonas Designadas tienen normas distintas en materia de IVA.
🏭 Zona franca (zona libre de impuestos ordinarios)
Las empresas de las zonas libres de impuestos ordinarias (DMCC, DIFC, DAFZA, etc.) están sujetas a la siguiente normativa mismas normas de IVA que el territorio nacional. El IVA se aplica normalmente a sus operaciones. Deben registrarse si su volumen de negocio supera los 375.000 AED.
▸ 5% IVA sobre las ventas locales
▸ 0% en exportaciones exterior AGUA
▸ Recuperación del IVA en las compras de las empresas
📦 Zona designada
Las zonas designadas (JAFZA, KIZAD, etc.) se tratan del siguiente modo excluido el IVA de los bienes. Las transferencias de mercancías entre zonas designadas o entre una zona designada y un país extranjero no están sujetas al IVA. Sin embargo, los servicios siguen siendo imponibles al 5%.
▸ Mercancías: IVA excluido AGUA
▸ Servicios : IVA normal 5%
▸ Ideal para logística, almacenamiento y tránsito
🏦 DIFC - Caso especial
Le Centro Financiero Internacional de Dubai sigue las normas habituales del IVA de los EAU para todas las transacciones con el mercado local. Los servicios financieros regulados (intereses, dividendos, márgenes bancarios) siguen estando exentos. Los servicios de consultoría, auditoría y profesionales están sujetos al 5%.
▸ Servicios financieros regulados: exentos
▸ Servicios profesionales: 5%
▸ Se requiere el mismo registro en la FTA
Turistas
Devolución del IVA a los turistas en Dubai
Los no residentes pueden reclamar el IVA de 5% en sus compras de bienes exportados desde los EAU.
Condiciones de admisibilidad
1.No ser residente en los EAU (turista o visitante)
2.Compras de bienes (no servicios) para la exportación
3.Empresas participantes registradas en el sistema Tax Free
4.Compra mínima: 250 AED por recibo
5.Salida del territorio de los EAU en los 90 días siguientes a la compra
6.Los artículos consumidos en los EAU no son reembolsables
🔄 Procedimiento de devolución
PASO 1 Solicitar un etiqueta libre de impuestos con cada compra en los comercios asociados
PASO 2 En el aeropuerto, presente sus compras al Terminales de validación del IVA (antes de facturar el equipaje)
PASO 3 Elija su reembolso : especies (menos los gastos de tramitación) o tarjeta de crédito
FECHA LÍMITE Reembolso en un plazo de 90 días a partir de la compra - gestionado por Planeta libre de impuestos
⚠️ Tenga en cuenta: La Tasa de turismo en dirhams (tasa turística hotelera, de 7 a 20 AED/noche según el nivel del hotel) es distinta del IVA y es no reembolsable. A esto hay que añadir el IVA de 5% sobre las pernoctaciones.
Comparación global
IVA Dubai frente al resto del mundo
🇦🇪
5%
Dubai / EAU
Inmueble de uso residencial : 0%
🇫🇷
20%
Francia
Nueva propiedad: 20% (recuperable)
🇬🇧
20%
Reino Unido
Inmuebles residenciales: exentos
🇩🇪
19%
Alemania
Propiedad: exenta salvo opción
🇧🇪
21%
Bélgica
Nuevo modelo: 21%
🇸🇦
15%
Arabia Saudí
Inmuebles residenciales: exentos
PREGUNTAS FRECUENTES
Preguntas frecuentes - El IVA en Dubai
¿Cuál es el tipo de IVA en Dubai?
La tarifa estándar es de 5%. Se trata de uno de los tipos más bajos del mundo. Algunas categorías están exentas (0%) o totalmente exentas.
¿Está sujeta al IVA la compra de inmuebles en Dubai?
Los inmuebles residenciales de reventa son exento. Las nuevas viviendas son tipo cero (0%). Los locales comerciales están sujetos a 5%.
¿Cuál es el volumen de negocios mínimo para registrarse a efectos del IVA en Dubai?
La inscripción es obligatoria a partir del 375.000 AED de la facturación anual. La inscripción voluntaria es posible a partir de 187 500 AED.
¿Están los alquileres sujetos al IVA en Dubai?
Los alquileres residenciales a largo plazo son exento. Los alquileres comerciales y de corta duración están sujetos a 5%.
¿Pueden los turistas reclamar el IVA en Dubai?
Sí, los turistas no residentes pueden reclamar el IVA a través del sistema tax-free validando sus compras en el aeropuerto antes de su salida.
Novedades para el IVA de Dubai en 2026
Entre las novedades figuran la supresión de la autofacturación obligatoria, un plazo de devolución del IVA limitado a 5 años y la implantación progresiva de la facturación electrónica.
¿Las empresas de zonas francas pagan IVA en Dubai?
Las zonas francas ordinarias siguen las normas normales del IVA (5%). Las zonas designadas se benefician de un régimen especial para las mercancías.
¿Se aplica el IVA a las viviendas sobre plano en Dubai?
Las viviendas sobre plano suelen tener un precio de tipo cero (0%). Los locales comerciales sobre plano están sujetos a 5%.