Руководство по проживанию
«Золотая виза» в Дубае через покупку недвижимости: руководство на 2026 год
10 лет проживания в ОАЭ при наличии недвижимости стоимостью от 2 млн дирхамов, без спонсора
«Золотая виза» стала основным стимулом для покупки недвижимости в ОАЭ для многих инвесторов, а 2026 год кардинально изменил ситуацию: федеральная реформа открыла доступ к этой программе для покупателей недвижимости на стадии строительства и для приобретения нескольких объектов. В данном руководстве подробно описаны действующие правила, полный порядок оформления, стратегии достижения минимального порога и типичные ошибки, приводящие к отклонению заявок.
Обновлено в августе 2026 года: учтена федеральная реформа от февраля 2026 года«Золотая виза» на основе инвестиций в недвижимость в Дубае: актуальные правила на 2026 год
«Золотая виза» Объединенных Арабских Эмиратов — это 10-летний вид на жительство с возможностью продления, который можно получить, в частности, путем инвестиций в недвижимость: необходимо владеть недвижимостью стоимостью не менее 2 млн дирхамов (около 500 000 евро), оцененной на основе официальной стоимости, зарегистрированной в Департаменте земельных ресурсов Дубая. Согласно федеральному циркуляру от февраля 2026 года требование о предварительной оплате 50 % от стоимости было отменено: недвижимость, приобретённая на стадии строительства, становится приемлемой для получения визы сразу после регистрации договора (Oqood), даже если оплата производится по плану платежей застройщика или с помощью кредита, при этом для достижения установленного порога можно суммировать стоимость нескольких объектов. Для получения визы не требуется ни местный спонсор, ни минимальный срок пребывания; она позволяет спонсировать супруга и детей и остается действительной до тех пор, пока сохраняется соответствующее имущество. Заявление подается через официальные каналы (федеральные органы по вопросам идентификации или службы по вопросам проживания эмирата) с предоставлением медицинского освидетельствования, медицинской страховки и удостоверения личности Emirates ID.
возобновляемый
(официальная оценка)
минимальный срок пребывания
спонсируемые
Задача
Почему «Золотая виза» меняет характер ваших инвестиций
Обычная виза в ОАЭ зависит от работодателя, компании или регулярного продления: «Золотая виза» переворачивает эту логику с ног на голову. Десять лет продлеваемого вида на жительство без спонсора и без обязательного минимального срока пребывания на территории: вы можете жить в Европе и сохранять свой статус или переехать в ОАЭ в любой момент. Владелец визы может спонсировать своего супруга и детей, пользоваться местными банковскими услугами на условиях резидента и надолго закрепиться в стране, где не взимаются налоги на доходы и на прирост стоимости недвижимости.
Для инвестора в недвижимость это двойная выгода: один и тот же капитал приносит доход от аренды и обеспечивает статус долгосрочного проживания. Именно это сочетание сделало порог в 2 миллиона дирхамов стандартом структурирования активов, выходящим далеко за рамки простого вложения средств.
Что изменилось
Реформа февраля 2026 года: программа «Золотая виза» становится доступной для объектов на стадии строительства
До начала 2026 года существовало ограничение, которое отпугивало тысячи покупателей: для подачи заявки необходимо было уже внести не менее 50 % от стоимости объекта (или минимум 1 миллион дирхамов ОАЭ). При традиционных планах оплаты застройщиков покупатель квартиры стоимостью 2,5 миллиона дирхамов ОАЭ, внесший резервационный взнос в размере 10 %, не имел права на подачу заявки, несмотря на то что его активы значительно превышали установленный порог. Федеральный циркуляр от февраля 2026 года отменил это требование: теперь заявка оценивается исходя из официальной стоимости объекта, независимо от уже уплаченной суммы. Конкретно:
- Объект, продаваемый на стадии проектирования, становится доступным для приобретения сразу после регистрации. Недвижимость, находящаяся на стадии проектирования и зарегистрированная в Департаменте земельных ресурсов Дубая (сертификат «Окуд»), может служить основанием для подачи заявки даже на самом начальном этапе плана рассрочки платежей.
- Допускается владение несколькими объектами недвижимости одновременно. Однокомнатная квартира за 900 000 дирхамов и двухкомнатная квартира на стадии строительства за 1,2 миллиона дирхамов в сумме превышают порог в 2 миллиона: в портфеле представлены не только отдельные объекты недвижимости.
- Наличие финансирования больше не является основанием для дисквалификации. Независимо от того, обременено ли жилье ипотекой или оплачивается по частям застройщиком: определяющей является зарегистрированная стоимость, а не уже уплаченная часть.
Параллельно с этим были смягчены условия получения двухлетней инвесторской визы, которая ранее выдавалась при вложении от 750 000 дирхамов ОАЭ: это стало промежуточным вариантом для тех, чей бюджет не достигает порога, необходимого для получения «Золотой визы».
Критерии
Условия участия на практике
Программа носит федеральный характер: аналогичные программы реализуются земельными органами других эмиратов, в том числе Рас-эль-Хайма и Шарджа, где мы также осуществляем соответствующие проекты.
Специальная подборка
Какие объекты недвижимости подходят для получения «Золотой визы» с учетом вашего бюджета?
Уникальное предложение за 2 млн дирхамов ОАЭ, включающее два объекта недвижимости, на стадии строительства с рассрочкой платежа: расскажите нам о своей ситуации, и мы предоставим вам подходящий выбор объектов с графиками платежей и соответствующей процедурой получения визы.
Получить подходящую под критерии подборкуМаршрут
От покупки до получения визы: 5 этапов оформления документов
Обозначенная зона, аккредитованный застройщик, стоимость выше порогового значения с запасом безопасности: выбор определяет весь проект. Наше руководство по инвестирование в Дубае закладывает основы рынка.
Подпись, оплата в соответствии с выбранным способом (наличными, по кредитной карте или план выплат застройщика), расходы на регистрацию в размере 4 % в Дубае, а также регистрация права собственности или договора купли-продажи на объект, находящийся на стадии строительства, в земельных органах.
Официальный документ, подтверждающий, что ваш капитал достигает порога в 2 миллиона дирхамов ОАЭ: это ключевой элемент пакета документов с момента реформы 2026 года.
Через официальные каналы (федеральные органы по вопросам идентификации или службы по делам проживания эмирата), с паспортом, документами, подтверждающими право собственности, медицинским освидетельствованием и соответствующей медицинской страховкой.
Выдача «Золотой визы» и удостоверения личности Эмиратов (Emirates ID), а затем спонсирование супруга/супруги и детей. Для полного сопровождения процесса переезда (открытие счета в банке, организация структуры, налогообложение) наш партнер сертифицированный бухгалтер в Дубае перенимает эстафету.
Без табу
Ошибки, из-за которых заявки отклоняются
- Достичь целевого уровня с точностью до одного дирхама. Официальная оценка может отличаться от согласованной цены: объект, купленный ровно за 2 миллиона дирхамов ОАЭ, может быть оценен ниже этой суммы. Предусмотрите запас или сумму, которая явно превышает установленный порог.
- Покупка за пределами обозначенной зоны. Основанием для подачи заявления служат только объекты недвижимости, находящиеся в полной собственности и расположенные в зонах, открытых для иностранцев: проверка проводится до покупки, а не при подаче заявления.
- Продавать, не задумываясь. Виза по-прежнему привязана к соответствующим критериям активам: продажа имущества без повторного инвестирования на сумму, превышающую установленный порог, ставит под угрозу продление визы. Учтите программу «Золотая виза» в своей стратегии выхода из инвестиций уже на этапе покупки.
- Перепутать визы. Для 2-летней инвесторской визы и 10-летней «золотой» визы установлены разные пороговые значения и права: прежде чем определять объем покупки, уточните, какая из них соответствует вашей ситуации.
- Верить в быстрые пути. Летом 2026 года власти опровергли слухи о «пожизненных» «золотых визах», которые предлагали частные агентства: единственный надежный путь — это соблюдение официальных критериев и использование государственных каналов. Не доверяйте тем, кто обещает что-либо иное.
Ваши вопросы
Часто задаваемые вопросы: «Золотая виза» и недвижимость в Дубае
Какова минимальная сумма, необходимая для получения «золотой визы» через покупку недвижимости?
Недвижимость на сумму 2 млн дирхамов ОАЭ (около 500 000 евро), оцененная на основании официальной стоимости, зарегистрированной в земельных органах. С февраля 2026 года эту сумму можно достичь путем объединения нескольких объектов недвижимости, в том числе на стадии строительства, без учета доли уже внесенных платежей.
Можно ли приобрести недвижимость на стадии строительства (off-plan)?
Да, в соответствии с федеральным циркуляром от февраля 2026 года: объект недвижимости на стадии проектирования, зарегистрированный в Департаменте земельных ресурсов Дубая (сертификат Oqood), дает право на оформление документов сразу после регистрации, даже на начальном этапе плана платежей застройщика. Это основное изменение в механизме: прежнее требование об оплате 50 % было отменено.
Нужно ли жить в Эмиратах, чтобы сохранить «золотую визу»?
Нет: в отличие от обычных виз на проживание, «Золотая виза» не предусматривает минимального срока пребывания. Вы можете проживать за границей в течение всего года и сохранять свой статус, пока у вас есть соответствующее имущество.
Распространяется ли действие моей «Золотой визы» на мою семью?
Да: владелец визы может выступить поручителем для своего супруга и детей, которые получают собственные виды на жительство, привязанные к его визе. Это одно из главных преимуществ данной программы для семейных планов по переезду или обучению детей в Эмиратах.
Что произойдет, если я продам свою недвижимость?
Виза привязана к наличию соответствующего имущества: перепродажа, в результате которой стоимость вашего имущества опустится ниже 2 миллионов дирхамов ОАЭ, ставит под угрозу сохранение и продление статуса, за исключением случаев реинвестирования средств с целью восстановления суммы выше установленного порога. Поэтому стратегия выхода из программы планируется уже на этапе приобретения: этот момент мы систематически учитываем в наших рекомендациях.
Двойная выгода
Инвестиции, доходность, право на проживание сроком на 10 лет
Ознакомьтесь с нашими строительные проекты соответствующие критериям или напишите нам через страница «Контакты» : индивидуальный подбор, графики и сопровождение в процессе получения визы — без каких-либо затрат с вашей стороны.
Поговорить с консультантомОфициальные источники и ссылки
- Официальный портал правительства Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ) : критерии и категории программы «Золотая виза»
- Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP) : федеральный канал подачи заявок
- Земельный департамент Дубая (DLD) : регистрация имущества и сертификаты об оценке
Информация, представленная на этой странице, носит общий и ориентировочный характер и актуальна на дату, указанную в разделе «Обновлено»; критерии, пороговые значения и процедуры оформления виз определяются властями ОАЭ и могут изменяться: достоверными являются только официальные источники, и данная страница не является ни иммиграционной консультацией, ни индивидуальной юридической или налоговой консультацией. Мы выступаем в качестве посредника в сфере недвижимости; любое бронирование заключается непосредственно с застройщиком, а оформление визы осуществляется в компетентных органах. Любые инвестиции сопряжены с рисками.