Руководство по финансированию
Покупка недвижимости в рассрочку в Дубае, Шардже и Рас-эль-Хайме
Рассрочка платежа без банковского кредита: подробное руководство от момента бронирования до последнего платежа
Это «секретное оружие» рынка недвижимости ОАЭ: покупка нового объекта недвижимости с прямой оплатой застройщику, с рассрочкой платежей на несколько лет, без участия банка и без процентов. В данном руководстве подробно описаны различные варианты планов оплаты, меры их обеспечения, возможные подводные камни и особенности их применения в Дубае, Шардже и Рас-эль-Хайме.
Как разобраться в схеме оплаты недвижимости в ОАЭ
План оплаты (payment plan) — это рассрочка стоимости нового объекта недвижимости, предлагаемая непосредственно застройщиком без банковского кредита и, как правило, без процентов. Покупка начинается с первоначального взноса в размере от 10 до 20 % при бронировании, затем следуют платежи, привязанные к ходу строительства, и, в зависимости от условий, остаток оплачивается при сдаче объекта или распределяется на несколько лет после передачи ключей (post-handover). Распространенные схемы включают варианты 20/40/40, 50/50, 30/40/30 с оплатой после сдачи объекта или 1 % в месяц. В Дубае платежи за недвижимость на стадии строительства обязательно проходят через контролируемые счета эскроу (escrow), а аналогичные механизмы регулируют проекты в Шардже и Рас-эль-Хайме. Эта схема доступна для нерезидентов всех национальностей, даже не имеющих банковского счёта: к сумме добавляются лишь регистрационный сбор (4 % в Дубае в Департаменте земельных ресурсов Дубая) и административные сборы.
напрямую застройщику
при бронировании
спустя несколько лет после ключей
всех национальностей
Принцип
Как работает план погашения ипотечного кредита?
В большинстве стран покупка недвижимости почти всегда означает необходимость убедить банк. В ОАЭ застройщик сам выступает в роли кредитора при реализации новых проектов: вы бронируете объект, внеся первоначальный взнос, а затем оплачиваете стоимость по заранее установленным графикам, которые чаще всего привязаны к фактическому ходу строительства (фундамент, каркас, фасады и т. д.). Никаких кредитных досье, никаких процентных ставок, никакой ипотеки: график платежей зафиксирован в договоре, известен с момента подписания и одинаков независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нет.
Эта схема во многом объясняет привлекательность рынка недвижимости на стадии строительства в ОАЭ: она позволяет приобрести недвижимость по цене застройщика с ограниченным начальным капиталом, распределить финансовые затраты на несколько лет и извлечь выгоду из возможного роста стоимости объекта в ходе строительства, даже не оплатив его полностью.
Формулы
Наиболее распространенные формы платежных графиков
Каждый застройщик выстраивает свои планы по-своему, но основную часть рынка охватывают четыре основные категории:
Авансовый платеж при бронировании, очередные платежи по мере достижения этапов строительства, остаток — при сдаче объекта. Самый распространенный вариант: ваши платежи осуществляются в соответствии с фактическим ходом реализации проекта.
Часть стоимости оплачивается после передачи ключей, как правило, в течение двух–пяти лет. Главное преимущество: полученная арендная плата может пойти на погашение последних платежей.
Этот формат, популяризированный некоторыми застройщиками, позволяет распределить расходы на небольшие регулярные ежемесячные платежи: это самый доступный вариант на рынке, доступный только надежным застройщикам.
Минимальные затраты на этапе строительства, но максимальные — при сдаче объекта: вы снижаете риски, связанные со строительством, но в то же время сталкиваетесь с труднопредсказуемыми значительными расходами на заключительном этапе.
Точные процентные доли варьируются в зависимости от застройщика, проекта и даты начала продаж; некоторые застройщики в отдельных случаях берут на себя расходы по оформлению. Перед подписанием каждый план следует внимательно прочитать строка за строкой.
Защита
Что обеспечивает безопасность ваших рассроченных платежей
Оплата объекта недвижимости, который ещё не существует, требует определённых мер предосторожности, и именно это и было предусмотрено законодательством ОАЭ с учётом уроков прошлых циклов:
- Эскроу-счёт. В Дубае ваши платежи за недвижимость на стадии строительства не поступают на текущий счет застройщика: они проходят через специальный контролируемый эскроу-счет, предназначенный для данного проекта, средства с которого разблокируются исключительно по мере подтвержденного прогресса строительных работ. Аналогичные механизмы регулируют зарегистрированные проекты в Шардже и Рас-эль-Хайме.
- Регистрация договора. Ваша покупка на стадии строительства зарегистрирована в земельных органах эмирата, что официально закрепляет ваши права на объект ещё до его сдачи.
- Сертифицированные ориентиры. В планах, связанных со строительством, каждый запрос на выделение средств соответствует завершенному этапу строительства: вы платите не на основании обещаний, а по мере выполнения работ.
Текущие проекты
Какие варианты оплаты доступны в настоящее время?
Условия меняются с каждым запуском: сообщите нам свой бюджет и целевой эмират, и мы предоставим вам открытые проекты с подробными графиками выполнения.
Получать графики платежейТерритория
Дубай, Шарджа, Рас-эль-Хайма: графики платежей по эмиратам
Самый широкий выбор и отлаженные механизмы: строгий эскроу через Департамент земельных ресурсов Дубая, регистрационный сбор в размере 4 %, а также все форматы планов от крупных застройщиков. Отправная точка любой стратегии: наше руководство по инвестирование в Дубае.
Крупные застройщики эмирата предлагают графики платежей, сопоставимые со стандартами Дубая, при значительно более низких стартовых ценах: такая схема оплаты значительно повышает доступность жилья. Наш путеводитель по инвестировать в Шардже подробно описывает ключевые проекты.
В связи с запуском проекта Al Marjan Island застройщики соревнуются между собой, предлагая привлекательные сроки сдачи, чтобы привлечь инвесторов до открытия интегрированного курорта: эту гибкость следует использовать с осторожностью. Ключевые моменты в нашем руководстве по инвестировать в Рас-эль-Хайма.
Практический пример
Пример с цифрами: объект недвижимости стоимостью 1 млн дирхамов по схеме 20/40/40
Чтобы наглядно продемонстрировать, как это работает, приведем типовой график платежей по квартире стоимостью 1 000 000 дирхамов ОАЭ (около 250 000 евро), приобретенной на стадии строительства со сроком сдачи через три года:
Ориентировочные суммы для наглядности: по каждому проекту публикуется точный график выполнения работ, который мы предоставляем вам до оформления бронирования.
Без табу
Подводные камни плана погашения задолженности (и как их избежать)
- Путать простоту доступа с реальными возможностями. Настоящее обязательство — это не просто оформление договора, а совокупность всех платежей: прежде чем подписать договор, составьте прогноз движения денежных средств на весь срок действия плана, включая заключительный платеж.
- Невыполнение платежных обязательств обходится дорого. В случае прекращения выплат нормативные акты позволяют застройщику удержать часть внесенных сумм в соответствии со шкалой, зависящей от степени готовности проекта. План платежей — это договор, а не опция.
- Стоимость тарифного плана не всегда соответствует стоимости при оплате наличными. Некоторые выгодные условия оплаты, в частности после передачи объекта, включают в заявленную цену надбавку: всегда сравнивайте их со скидкой, предоставляемой при досрочной оплате, и принимайте решение с учетом своих альтернативных издержек.
- Перепродажа до поставки регулируется определенными правилами. Продажа объекта недвижимости в ходе реализации проекта, как правило, предполагает оплату минимального процента от стоимости и получение согласия застройщика (NOC): проверьте эти условия еще при покупке, если досрочная перепродажа входит в вашу стратегию.
Ваши вопросы
Часто задаваемые вопросы: покупка по рассрочке в ОАЭ
Что такое план погашения ипотечного кредита в Дубае?
Это схема рассрочки оплаты нового объекта недвижимости, предлагаемая непосредственно застройщиком, без банковского кредита и, как правило, без процентов: первоначальный взнос в размере от 10 до 20 % при бронировании, последующие платежи в зависимости от хода строительства, а затем оплата остатка при сдаче объекта или в рассрочку после передачи ключей в зависимости от условий.
Можно ли приобрести недвижимость по рассрочке, не являясь резидентом?
Да. Эта программа доступна для нерезидентов любой национальности, не имеющих банковского счета: достаточно иметь действующий паспорт, а весь процесс (бронирование, подписание документов, оплата через эскроу-счет) можно осуществить удаленно.
Что произойдет, если я перестану платить по счетам?
Договор может быть расторгнут, и в соответствии с нормативными актами застройщик вправе удержать часть уже уплаченных сумм в соответствии со шкалой, зависящей от степени готовности проекта. Отсюда и важность того, чтобы с самого начала соотнести план с вашими реальными возможностями и как можно раньше сообщать нам о любой необходимости внесения изменений.
Можно ли продать недвижимость до окончания срока выплаты?
Как правило, да, при соблюдении двух условий: внесение минимального процента от стоимости (размер которого зависит от застройщика) и получение согласия застройщика (NOC). Следующий покупатель принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы в соответствии с графиком платежей. Эти условия прописаны в договоре и должны быть проверены до совершения покупки.
План погашения или банковский кредит: что выбрать?
План оплаты распространяется на новостройки на стадии проектирования, без процентов и комиссий за оформление, но предполагает сосредоточение платежей в течение нескольких лет; банковский кредит (доступный для нерезидентов в размере до 50–65 % от стоимости) распределяет платежи на более длительный срок, но предполагает уплату процентов и оформление документов, и в основном предназначен для уже сданных объектов. Многие инвесторы сочетают оба варианта: план застройщика для объектов на стадии строительства и банковское финансирование для готовой недвижимости.
Приступайте к делу
Найдите план оплаты, подходящий для вашего бюджета
Дубай, Шарджа или Рас-эль-Хайма: ознакомьтесь с нашими строительные проекты выберите нужные пункты или напишите нам через страница «Контакты» : мы предоставляем вам актуальные графики работ и проверяем каждый проект перед тем, как представить его вам.
Поговорить с консультантомИнформация, представленная на этой странице, носит общий и ориентировочный характер; она не является ни инвестиционной рекомендацией, ни индивидуальной финансовой, налоговой или юридической консультацией. Указанные сроки, процентные ставки, сборы и правила варьируются в зависимости от застройщиков, проектов и эмиратов и могут изменяться: определяющим является исключительно договорной график каждого проекта. Мы выступаем в качестве посредника; любое бронирование заключается непосредственно с застройщиком. Любые инвестиции сопряжены с рисками: перед принятием решения проконсультируйтесь с квалифицированными специалистами.