Grundlagen
Was ist die Mehrwertsteuer in Dubai?
Die am 1. Januar 2018 von der Regierung der Vereinigten Arabischen Emirate eingeführte Value Added Tax (VAT) wird von der Federal Tax Authority (FTA - Bundessteuerbehörde) verwaltet.
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Geschichte & Hintergrund
Vor 2018 hatten Dubai und die Emirate nur keine Mehrwertsteuer. Die Einführung auf 5% zielte darauf ab, die Staatseinnahmen über das Öl hinaus zu diversifizieren. Der Steuersatz von 5% ist einer der niedrigsten der Welt - im Vergleich zu 20% in Frankreich, 21% in Belgien oder 7,7% in der Schweiz. Die zuständige Steuerbehörde ist die FTA (Federal Tax Authority) - tax.gov.ae.
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Funktionsprinzip
Wie in Europa wird die Mehrwertsteuer vom Endverbraucher. Registrierte Unternehmen nehmen die Mehrwertsteuer auf ihre Verkäufe ein, ziehen die auf ihre Einkäufe gezahlte Mehrwertsteuer ab und führen die Differenz an die FTA ab. Dieser Mechanismus der Abzugsfähige Mehrwertsteuer ist mit dem europäischen Modell identisch.
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Die 3 USt.-Regelungen in den VAE
5% Standardrate - laufende Waren und Dienstleistungen
0% Nullsatz - Export, 1. Wohnungsverkauf
EX Befreit - Wohnungsvermietung, Gesundheit, Bildung
💡 Schlüsselauszeichnung : Der Satz null (0%) und die’Befreiung sind zwei verschiedene Dinge. Beim Nullsatz wird keine Mehrwertsteuer erhoben, aber der Verkäufer kann die Mehrwertsteuer auf seine Käufe zurückfordern (Input VAT). Bei der Steuerbefreiung wird keine Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt und der Verkäufer kann nicht ihre Vorsteuer zurückfordern. Diese Unterscheidung ist für Bauträger von Wohnimmobilien von entscheidender Bedeutung.
Raten nach Sektoren
Welche Branchen sind in Dubai umsatzsteuerpflichtig?
Nicht alle Sektoren sind gleich untergebracht. Hier ist die vollständige Tabelle.
5% Standardrate
▸ Güter des täglichen Bedarfs
▸ Restaurants, Hotels, Tourismus
▸ Elektronik, Kleidung, Luxus
▸ Professionelle Dienstleistungen (Beratung, Audit)
▸ Gewerbeimmobilien (Verkauf & Vermietung)
▸ Telekommunikation, Internet, Energie
▸ Provision für Immobilienmakler
▸ Kurzfristige möblierte Vermietung
0% Nullsatz
▸ Ausfuhr von Waren ohne VAE
▸ Erstverkauf einer neuen Wohnimmobilie
▸ Erster Mietvertrag für eine neue Wohnung (3 Jahre nach Fertigstellung)
▸ Bau von Wohltätigkeitsgebäuden
▸ Internationaler Transport (Fracht & Passagiere)
▸ Rohöl und Ölderivate (Export)
▸ Edelmetalle (Investition)
▸ Mehrwertsteuerrückerstattung Touristen (am Flughafen)
EX Von der Mehrwertsteuer befreit
▸ Langfristige Wohnungsvermietung (+6 Monate)
▸ Wiederverkauf von Wohnimmobilien (Sekundärmarkt)
▸ Verkauf von nacktem Land
▸ Gesundheitsdienste (Ärzte, Krankenhäuser)
▸ Bildung (schulische Einrichtungen)
▸ Finanzdienstleistungen (Zinsmarge)
▸ Örtlicher Personenverkehr
▸ Güter in den ausgewiesenen Gebieten (Waren)
Immobilien & Mehrwertsteuer
USt auf Immobilien in Dubai: der vollständige Leitfaden
Dies ist das wichtigste Thema für französischsprachige Investoren. Die Unterscheidung zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien ist von grundlegender Bedeutung.
🏠 WOHNGEBIET
Wohnimmobilien - Quasi-Befreiung
✅ Befreite oder 0%-Transaktionen :
Weiterverkauf (Sekundärmarkt) → Von der Mehrwertsteuer befreit
Erster Verkauf des Promoters (neu/off-plan) → 0% MEHRWERTSTEUER
Langzeitmiete (+6 Monate) → Von der Mehrwertsteuer befreit
Verkauf von nacktem Land → Von der Mehrwertsteuer befreit
⚠️ Umsatzsteuerpflichtig 5% :
Provision für Immobilienmakler
Dienstleistungen für die Mietverwaltung
Kurzfristige möblierte Vermietung (Airbnb-type)
Renovierungs-/Baudienstleistungen
Bankbearbeitungsgebühren (Hypothek)
🏢 COMMERCIAL
Gewerbeimmobilien - Unterliegt 5% MwSt.
📋 Umsatzsteuerpflichtig 5% :
Kauf von Büros, Geschäften, Lagerhäusern
Vermietung von Geschäftsräumen
Off-Plan-Verkauf von Gewerbeimmobilien
Facility-Management-Dienstleistungen
💡 Vorteil Handelskäufer :
Wenn Sie ein für die Umsatzsteuer registriertes Unternehmen sind, können Sie die gezahlte Mehrwertsteuer zurückfordern auf den Kauf eines Handelsguts über den Mechanismus der abzugsfähigen Mehrwertsteuer (input VAT recovery). Somit ist die Mehrwertsteuer für die Unternehmen keine Nettokosten.
🏗️ Focus: Mehrwertsteuer auf Off-Plan-Käufe in Dubai
Wohngut off-plane
Der Erstverkauf einer neuen Wohnung ist in Nullsatz (0%). Der Käufer zahlt keine Mehrwertsteuer. Einige Programme bieten sogar eine Erstattung von 1% Umsatzsteuer für berechtigte Käufer (DLD-Vorrichtung). Der Bauträger hingegen kann seine Mehrwertsteuer auf die Baukosten zurückfordern.
Off-Plan Handelsgut
Jede Auszahlung (Zahlungsplan) unterliegt 5% Umsatzsteuer. Der für die Umsatzsteuer registrierte gewerbliche Käufer kann diese Umsatzsteuer abziehen, wenn der Gegenstand für eine steuerpflichtige Tätigkeit bestimmt ist. Die Umsatzsteuer wird zum Zeitpunkt jeder Zahlung fällig, nicht nur bei der Lieferung.
3-Jahres-Regel
Der Nullsatz gilt für die erste Lieferung einer neuen Wohnimmobilie in den 3 Jahre nach Fertigstellung. Darüber hinaus wird der Weiterverkauf steuerfrei (und nicht mehr zum Nullsatz), was für den Käufer keine Änderung bedeutet, aber die Umsatzsteuerrückerstattung des Verkäufers beeinträchtigt.
Mehrwertsteuer-Registrierung
Wann und wie melde ich mich in Dubai für die Umsatzsteuer an?
4 Anwendungsfälle je nach Ihrem Umsatz und Ihrer Tätigkeit.
🔴
1. OBLIGATORISCH
AED 375 000+
≈ €93.000 / CHF 100.000 pro Jahr
Wenn Ihr Umsatz diesen Schwellenwert in 12 Monaten übersteigt oder in 30 Tagen voraussichtlich übersteigen wird, ist die Eintragung verbindlich innerhalb von 20 Tagen. TRN-Nummer (Tax Registration Number), die von der FTA vergeben wird.
🟡
2. FREIWILLIG
AED 187 500+
≈ €46.500 / CHF 50.000 pro Jahr
Zwischen 187 500 und 375 000 AED ist die Registrierung freiwillig. Interesse: Macht die Mehrwertsteuer zurückfordern auf Ihre geschäftlichen Einkäufe (input VAT) und stellen Sie Rechnungen mit Mehrwertsteuer für B2B-Kreditwürdigkeit aus.
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3. AUSNAHME (Exportdienste)
International
Dienste nur in Nicht-UAE/CCG
Internationale Dienstleistungsunternehmen 100% (außerhalb der VAE und der GCC-Länder). Registrierung erforderlich, wenn Umsatz > 375K AED, aber keine einbehaltene oder erstattete Umsatzsteuer. Keine vierteljährliche Erklärung erforderlich. Nur für Dienstleister.
⚪
4. BEFREIUNG
Besondere Sektoren
Gesundheit, Bildung, Wohnimmobilien
In einigen Bereichen gibt es eine vollständige Befreiung. Achtung : selbst wenn sie steuerbefreit sind, bleibt die Registrierung erforderlich, wenn der Umsatz 375K AED übersteigt. Sie müssen bei der FTA-Registrierung das Kästchen «MwSt.-befreit» ankreuzen.
📋 Wie melde ich mich für die Umsatzsteuer Dubai an?
02
Dokumente einreichen
Trade License, Pass, Bankauszüge, CA-Nachweis
03
Den TRN erhalten
Tax Registration Number - Frist 5 bis 10 Arbeitstage
04
Rechnungen mit Mehrwertsteuer stellen
Obligatorische Angaben: TRN, MwSt.-Betrag, Datum
05
Vierteljährlich melden
Meldung und Zahlung innerhalb von 28 Tagen nach Quartalsende
Neuheiten 2026
UAE USt-Änderungen - 1. Januar 2026
Das Finanzministerium der VAE hat wichtige Änderungen am USt-Gesetz veröffentlicht, die ab dem 1. Januar 2026 wirksam sind.
🧾
Ende der obligatorischen Selbstfakturierung
Abschaffung der Pflicht zur Ausstellung einer Eigenrechnung (self-invoice) für Transaktionen, die dem Mechanismus der Reverse Charge (Einfuhr von Dienstleistungen). Erhebliche Verwaltungsvereinfachung für internationale Konzerne.
⏱️
Frist für die USt-Erstattung: 5 Jahre
Anträge auf Erstattung der Umsatzsteuer unterliegen nun einem maximale Frist von 5 Jahren ab dem Datum der Transaktion. Nach diesem Zeitpunkt verjähren alle Ansprüche. Wichtig für Immobilienunternehmen mit erstattungsfähiger Vorsteuer.
🔍
Verstärkte ETS-Prüfungen
Die FTA verstärkt ihre Kontrollen mit einem Ansatz risikobasiert. Die Sektoren Immobilien, Fintech und E-Commerce werden besonders angesprochen. Verlängerte Aufbewahrungsfristen von Dokumenten auf 15 Jahre für bestimmte Sektoren.
💶
Neue Regelung für Strafen (April 2026)
Ab April 2026 wird das System der Strafzahlungen neu gestaltet: fester Zinssatz von 14% jährlich auf die geschuldeten Beträge (vs. 2% sofort + 4% monatlich zuvor). Geringere Strafen für freiwillige Zahlungen und Zusammenarbeit mit der FTA.
📱
Elektronische Rechnungsstellung (e-invoicing)
Die VAE führen schrittweise ein obligatorische elektronische Rechnungsstellung. Phasenweise Einführung ab 2026, beginnend mit großen Unternehmen. KMU haben eine längere Übergangsfrist.
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Vereinfachte Erstattung Nichtansässiger
Neuer, vereinfachter Mechanismus zur Erstattung der Mehrwertsteuer für gebietsfremde Unternehmen die in den VAE Mehrwertsteuer gezahlt haben, ohne registriert zu sein. Abschaffung des Mindestschwellenwerts von AED 10 000 für Rückforderungsansprüche.
✅ Gute Nachrichten: Trotz der Reformen ist das Mehrwertsteuersatz bleibt bei 5%. Eine Erhöhung ist nicht vorgesehen. Spekulationen über eine Erhöhung auf 7,5% oder 10% sind nach Angaben des Finanzministeriums der VAE unbegründet.
Freie Zonen
Mehrwertsteuer und Freihandelszonen in Dubai
Für Freizonen (Free Zones) und designierte Zonen (Designated Zones) gelten unterschiedliche USt-Regeln.
🏭 Free Zone (gewöhnliche Freihandelszone)
Unternehmen in gewöhnlichen Freien Exportzonen (DMCC, DIFC, DAFZA usw.) unterliegen den dieselben Mehrwertsteuervorschriften wie das Inland. Auf ihre Umsätze wird normalerweise Mehrwertsteuer erhoben. Sie müssen sich registrieren lassen, wenn ihr Umsatz AED 375.000 übersteigt.
▸ VAT 5% auf lokale Verkäufe
▸ 0% auf Ausfuhren außerhalb der VAE
▸ MwSt.-Erstattung auf Geschäftseinkäufe
📦 Designated Zone (Ausgewiesene Zone)
Die ausgewiesenen Gebiete (JAFZA, KIZAD usw.) werden behandelt als außerhalb des Gebiets MwSt. für Waren. Die Verbringung von Gütern zwischen ausgewiesenen Gebieten oder zwischen einem ausgewiesenen Gebiet und dem Ausland ist nicht umsatzsteuerpflichtig. Im Gegensatz dazu Dienstleistungen bleiben mit 5% steuerpflichtig.
▸ Waren: außerhalb des MwSt.-Bereichs WASSER
▸ Dienstleistungen: Normale VAT 5%
▸ Ideal für Logistik, Lagerung, Transit
🏦 DIFC - Sonderfall
Die Dubai International Financial Centre folgt den standardmäßigen VAT-UAE-Regeln für alle Transaktionen mit dem lokalen Markt. Regulierte Finanzdienstleistungen (Zinsen, Dividenden, Bankmargen) bleiben steuerfrei. Für Beratungs-, Prüfungs- und professionelle Dienstleistungen gilt 5%.
▸ Regulierte Finanzdienstleistungen: befreit
▸ Berufliche Dienstleistungen: 5%
▸ Gleiche FTA-Registrierung erforderlich
Touristen
Mehrwertsteuer-Rückerstattung für Touristen in Dubai
Nichtansässige können die Umsatzsteuer in Höhe von 5% auf den Kauf von Waren, die aus den VAE exportiert werden, zurückfordern.
✅ Voraussetzungen für die Förderfähigkeit
1.Nicht in den VAE ansässig sein (Tourist oder Besucher)
2.Einkauf von Waren (keine Dienstleistungen) für den Export
3.Teilnehmende Geschäfte, die im Tax Free System registriert sind
4.Mindestkaufbetrag: AED 250 pro Kassenbon
5.Ausreise aus den VAE innerhalb von 90 Tagen nach dem Kauf
6.In den VAE verbrauchte Artikel sind nicht erstattungsfähig
🔄 Verfahren der Rückerstattung
SCHRITT 1 Beantragen Sie einen tag tax-free bei jedem Einkauf in einem Partnergeschäft
SCHRITT 2 Zeigen Sie am Flughafen Ihre Einkäufe bei den MwSt.-Validierungsklemmen (vor der Gepäckaufgabe)
SCHRITT 3 Wählen Sie die Rückerstattung : Arten (Bearbeitungsgebühr abgezogen) oder Bankkarte
FREIZEIT Rückerstattung innerhalb von 90 Tagen ab dem Kaufdatum - verwaltet von Planet Tax Free
⚠️ Zu beachten: Die Tourism Dirham Fee (Hotelübernachtungssteuer, von AED 7 bis AED 20/Nacht, je nach Standard des Hotels) ist von der Mehrwertsteuer getrennt und wird nicht rückzahlbar. Sie kommt zur Mehrwertsteuer von 5% auf Übernachtungen hinzu.
Weltweiter Vergleich
VAT Dubai vs. Rest der Welt
🇦🇪
5%
Dubai / UAE
Wohnimmobilien: 0%
🇫🇷
20%
Frankreich
Neubauimmobilie: 20% (rückforderbar)
🇬🇧
20%
Vereinigtes Königreich
Wohnimmobilien: steuerfrei
🇩🇪
19%
Deutschland
Immo: steuerfrei außer Option
🇧🇪
21%
Belgien
Neubauimmobilien: 21%
🇸🇦
15%
Saudi-Arabien
Wohnimmobilien: steuerfrei
FAQ
Häufig gestellte Fragen - Umsatzsteuer in Dubai
Wie hoch ist der Mehrwertsteuersatz in Dubai?
Die Standardrate beträgt 5%. Dies ist einer der niedrigsten Steuersätze der Welt. Einige Kategorien sind zum Nullsatz (0%) oder völlig steuerfrei.
Ist der Immobilienkauf in Dubai mehrwertsteuerpflichtig?
Wohnimmobilien im Wiederverkauf sind befreit. Neue Wohnimmobilien sind in Nullsatz (0%). Gewerbliche Güter unterliegen 5%.
Ab welchem Umsatz muss man sich in Dubai für die Umsatzsteuer registrieren lassen?
Die Registrierung ist erforderlich ab AED 375.000 des Jahresumsatzes. Eine freiwillige Registrierung ist ab AED 187 500 möglich.
Ist die Miete in Dubai mehrwertsteuerpflichtig?
Langfristige Wohnraummieten sind befreit. Gewerbliche und kurzfristige Vermietungen unterliegen folgenden Bestimmungen 5%.
Können Touristen in Dubai die Mehrwertsteuer zurückfordern?
Ja. Nicht ansässige Touristen können die Mehrwertsteuer über das Tax-free-System zurückfordern, indem sie ihre Einkäufe vor der Abreise am Flughafen bestätigen.
Was gibt es Neues in der Mehrwertsteuer Dubai 2026?
Zu den Neuerungen gehören die Abschaffung der obligatorischen Selbstfakturierung, eine auf fünf Jahre begrenzte Frist für die Erstattung der Umsatzsteuer und die schrittweise Einführung der elektronischen Rechnungsstellung.
Zahlen Unternehmen in einer Freihandelszone in Dubai Mehrwertsteuer?
Gewöhnliche Freihandelszonen folgen den normalen Mehrwertsteuerregeln (5%). In ausgewiesenen Zonen gelten besondere Regelungen für Waren.
Gibt es eine Mehrwertsteuer auf Off-Plan-Immobilien in Dubai?
Off-Plan-Wohnimmobilien sind in der Regel auf Nullsatz (0%). Off-plan-Geschäftsgüter unterliegen 5%.