Ссылка
Глоссарий по недвижимости в Дубае
41 термин, которые помогут вам свободно ориентироваться на рынке: от «окуд» до «фрихолд», от «эскроу-счета» до «Золотой визы»
Рынок ОАЭ имеет свой собственный словарный запас — смесь английского языка, местных институтов и традиций, которая не имеет точного аналога ни на одном другом рынке. Каждый из приведенных ниже терминов определён в контексте Дубая с указанием важных цифр: это не словарные определения, а определения, основанные на практическом опыте.
Обновлено в августе 2026 годаГлоссарий по недвижимости в Дубае: краткое руководство
В данном глоссарии приведены определения 41 ключевого термина рынка недвижимости Дубая и Объединенных Арабских Эмиратов, сгруппированных в шесть категорий: учреждения и реестры (DLD, RERA, Oqood, Ejari), формы владения (бессрочное право собственности, право аренды, специально выделенные зоны), покупка на стадии строительства (эскроу, SPA, сдача объекта, устранение недоделок), расходы и финансирование (4 % DLD, коммунальные платежи, EIBOR), визы и налогообложение (Golden Visa от 2 млн AED, инвесторская виза от 750 000 AED, налоговое резидентство) и рыночная конъюнктура (индекс арендной платы, master developer, квадратный фут: 1 м² = 10,76 кв. футов). Каждое определение содержит цифры и правила, действующие в 2026 году, а алфавитный указатель ниже позволяет сразу перейти к искомому термину.
Алфавитный указатель
Семья 1
Учреждения и реестры: кто что регистрирует
DLD (Департамент земельных ресурсов Дубая)
Кадастр и земельный реестр Дубая: именно он регистрирует каждую сделку, выдает документы о праве собственности и взимает регистрационный сбор в размере 4 % цены — основной сопутствующей расходы при покупке. Любая сделка купли-продажи, не зарегистрированная в DLD, юридически не существует: это первое, что нужно проверить.
RERA (Агентство по регулированию рынка недвижимости)
Регулирующий орган DLD: RERA осуществляет регистрацию застройщиков и агентов (номер BRN), утверждает проекты на стадии планирования, контролирует депозитные счета и публикует официальный индекс арендной платы. Отсутствие регистрации в RERA у проекта или контрагента является основанием для немедленного прекращения сотрудничества.
Oqood (регистр сверхпланового)
Реестр договоров купли-продажи недвижимости на стадии строительства в DLD: покупка строящегося объекта недвижимости означает получение регистрации Oqood, которая при сдаче объекта преобразуется в окончательный правовой документ. С момента реформы февраля 2026 года для открытия дела достаточно наличия Oqood Золотая виза от 2 млн дирхамов ОАЭ, не дожидаясь передачи ключей.
Эджари (реестр договоров аренды)
Обязательная регистрация любого договора аренды в соответствующих органах: без сертификата Ejari договор аренды не дает права ни на подключение к коммунальным сетям, ни на обращение в судебные инстанции. Для арендодателя требование предоставления сертификата Ejari является гарантией того, что договор аренды официально зарегистрирован.
Свидетельство о праве собственности (Свидетельство о праве собственности)
Документ, выданный DLD и подтверждающий ваше полное право собственности, отныне имеется в электронном виде, поддающемся проверке. Именно он имеет юридическую силу: ни договор с застройщиком, ни брошюра, ни переписка не могут заменить зарегистрированный правоустанавливающий документ.
Офис доверительного управляющего (Регистрационный доверенный лицо)
Уполномоченные DLD учреждения, в которых осуществляется подписание и регистрация сделок по перепродаже: функциональный эквивалент посещения нотариуса, который осуществляется за одно заседание, с административными расходами в размере нескольких тысяч дирхамов.
DEWA (Управление по электроэнергии и водоснабжению Дубая)
Единственный поставщик электроэнергии и воды в Дубае: активация счетчика на имя жильца (требуется внесение гарантийного депозита) входит в число формальностей, которые необходимо выполнить при любой передаче ключей или заселении арендатора.
Семья 2
Собственность и права: что у вас есть на самом деле
Право полной собственности (полное право собственности)
Система, позволяющая иностранцам владеть недвижимостью на праве полной бессрочной собственности, включая земельные участки, в определённых зонах: основа всей нашей деятельности, подробно описанная в нашем руководстве по инвестирование в Дубае. «Марина», «Даунтаун», «JVC», «Палм»: большинство известных вам объектов находятся в частной собственности.
Право аренды (долгосрочная аренда)
Владение на основании договора аренды с очень длительным сроком (часто от 30 до 99 лет) в зонах, где иностранцам не разрешено приобретать полное право собственности: по истечении срока объект возвращается владельцу земельного участка. Такой вариант менее распространен среди международных инвесторов, поэтому его необходимо обязательно выяснить до подачи любого предложения.
Мусатаха и право пользования (разделенные права)
Долгосрочные вещные права (право на строительство и эксплуатацию в рамках «мусатаха», право пользования имуществом в рамках «узуфрукта»), которые в основном используются в профессиональных сделках или в сфере земельных отношений: если в объявлении о продаже жилья они упоминаются, имейте в виду, что вы приобретаете не полное право собственности.
Обозначенные зоны (обозначенные зоны)
Официальный перечень районов, в которых иностранцы могут владеть недвижимостью на праве полной собственности: каждый эмират публикует свой собственный перечень (в Дубае их несколько десятков, в Шардже и Рас-эль-Хайме есть свои аналоги). Проверка того, находится ли проект в указанной зоне, является базовой процедурой.
Совместное владение недвижимостью и «Моллак» (Ассоциация собственников)
Управление общими частями здания осуществляется в рамках системы Mollak от DLD, которая контролирует работу управляющих компаний и бюджеты на коммунальные расходы: коммунальные платежи, которые вы вносите, проходят через контролируемые счета — это защитная мера, которой не хватает многим другим компаниям.
Семья 3
Покупка на стадии строительства: терминология в сфере нового жилья
На стадии строительства (покупка на стадии строительства)
Покупка недвижимости до или во время строительства напрямую у застройщика: около 70 % от объема продаж на рынке. Стартовые цены ниже, чем при сдаче объекта, рассрочка платежей, но существует риск срыва сроков, который необходимо контролировать: наш выбор строительные проекты принимает к рассмотрению только проверенные заявки.
EOI (Заявка о заинтересованности)
Внесение залога с возможностью возврата или пересчета при запуске запрошенного проекта: это позволяет вам занять место в очереди, но не гарантирует получение конкретного объекта. Подписывайте договор только после того, как вам будут четко изложены условия возврата в письменной форме.
СПА (Договор купли-продажи)
Окончательный договор купли-продажи с застройщиком или продавцом: цена, график платежей, дата сдачи объекта, штрафные санкции, площади и условия расторжения договора — вот что имеет юридическую силу. Именно этот документ (а не брошюра) необходимо показать кому-нибудь для проверки перед подписанием.
Эскроу-счет (депозитный счет)
Обязательный банковский счет-депозит, контролируемый RERA, на который перечисляются ваши платежи по плану строительства: застройщик получает доступ к этим средствам только по мере подтвержденного прогресса строительных работ. Основная защита’покупка в рассрочку : всегда запрашивайте номер счета эскроу проекта.
График работ на строительной площадке (план, связанный со строительством)
График платежей, привязанный к фактическому ходу строительства (например: 5 % при 20, 30, 40 % готовности), заверенный RERA: вы платите за то, что уже построено. Обычные форматы варьируются от 60/40 до 20/80, с вариантами 50/50 и планами с оплатой после сдачи объекта.
НОК (Справка об отсутствии возражений)
Справка об отсутствии возражений, выдаваемая застройщиком при перепродаже (подтверждающая, что продавец не имеет задолженности по платежам и коммунальным расходам), стоимость которой составляет несколько тысяч дирхамов: без этой справки регистрация передачи права собственности в Департаменте земельных и имущественных дел (DLD) невозможна.
Передача (вручение ключей)
Официальная сдача объекта: осмотр объекта, оплата остатка суммы, подключение к сети DEWA, передача ключей и переоформление Oqood в окончательный правоустанавливающий документ. Указанная дата является договорным обязательством SPA с учетом предусмотренных в договоре допусков.
Обрыв (проверка поставки)
Тщательная проверка качества отделки до или сразу после передачи ключей, в идеале силами независимого подрядчика (стоимостью в несколько сотен дирхамов): перечень замечаний обязывает застройщика выполнять свои обязательства в течение гарантийного срока. Это выгодная мера, особенно при удаленном контроле.
План действий после поставки (план выплат после передачи)
График платежей, действующий после передачи ключей (например, 1 % в месяц в течение 2–4 лет): вы проживаете в объекте недвижимости или сдаете его в аренду, хотя он ещё не полностью оплачен. Это выгодно с точки зрения денежного потока; следует сравнить с косвенными затратами, включёнными в цену.
От лексики к практике
Какой-то термин вызывает у вас вопросы по поводу вашего проекта?
Определить — это хорошо; применить это к вашей ситуации — это наша работа. Задайте свой вопрос, и вы получите честный ответ в течение 24 часов, совершенно бесплатно.
Задать вопросСемья 4
Расходы и финансирование: о чём не говорит цена
Комиссия DLD в размере 4 % (сумма трансфера)
Единовременный регистрационный сбор в размере 4 % от стоимости, взимаемый Департаментом земельных ресурсов Дубая (часто с добавлением фиксированной административной пошлины): основная статья затрат при приобретении недвижимости, не имеющая ежегодного аналога, поскольку в Дубае не взимается регулярный налог на недвижимость.
Агентская комиссия (комиссия брокера)
Согласно рыночной практике, агентство взимает с покупателя комиссию в размере 2 % от цены перепродажи. При покупке нового жилья с нашей помощью вы не платите никакой комиссии: вознаграждение выплачивается партнерскими застройщиками по одинаковым тарифам.
Коммунальные расходы (расходы на обслуживание кондоминиума)
Ежегодные расходы на общие зоны (охрана, бассейны, техническое обслуживание), взимаемые за квадратный фут, значительно варьируются в зависимости от уровня комфорта: от нескольких дирхамов до более чем 30 дирхамов за квадратный фут в год. Эту информацию необходимо получить в письменном виде до начала расчета доходности.
Чилер (централизованная система кондиционирования)
Кондиционирование воздуха за счет городской или внутридомовой системы охлаждения: в зависимости от жилого комплекса эта услуга либо включена в коммунальные платежи (отсутствие расходов на чиллер — весомый аргумент при сдаче в аренду), либо оплачивается жильцами отдельно, помимо электроэнергии. Эта деталь существенно влияет на чистую рентабельность.
EIBOR (межбанковская ставка ОАЭ)
Базовая ставка по местным ипотечным кредитам, к которой привязаны ипотечные кредиты с плавающей ставкой: поскольку дирхам привязан к доллару, ставка EIBOR в значительной степени зависит от денежно-кредитной политики США.
Ипотека для нерезидентов (ипотека и LTV)
Банки ОАЭ обычно предоставляют нерезидентам кредиты в размере до 50–60 % от стоимости объекта (LTV) при предоставлении документов, подтверждающих доходы, полученные за рубежом: это возможно, но условия более строгие, чем при местном финансировании, и зачастую менее гибкие, чем при беспроцентной программе застройщика.
Валовая доходность против чистой доходности (валовая и чистая доходность)
«Брутто»-показатель представляет собой отношение годовой арендной платы к цене покупки (обычно составляет от 5 до 9 % в зависимости от района и типа объекта); «нетто»-показатель учитывает вычет коммунальных расходов, стоимости охлаждающей установки (при наличии), расходов на управление и периода простоя. Любое предложение, сформулированное в терминах «брутто» без указания подробностей о коммунальных расходах, является неполным.
Семья 5
Визы и налогообложение: какие возможности открывает покупка
Золотая виза (проживание в течение 10 лет)
10-летняя продлеваемая виза на проживание, доступная при наличии недвижимого имущества на сумму от 2 млн дирхамов ОАЭ, включая имущество супруга и детей: с февраля 2026 года допускается суммирование объектов недвижимости, покупка по чертежам на основании договора «Окуд» и приобретение недвижимости в кредит. Полные условия см. в нашем специальном руководстве.
Инвестиционная виза на 2 года (Taskeen)
«Младший брат» программы «Golden Visa»: 2-летний продлеваемый вид на жительство, обеспеченный недвижимостью стоимостью не менее 750 000 дирхамов ОАЭ — путь к получению статуса резидента для лиц со средним бюджетом.
Налоговое резидентство в ОАЭ (Справка о налоговом резидентстве)
Справка о месте налогового резидентства выдается при условии фактического пребывания (в зависимости от случая действуют отдельные правила, начиная с 90 или 183 дней) и наличия связей с Эмиратами: одного лишь владения недвижимостью недостаточно для переноса вашего налогового резидентства.
Налоговые соглашения (соглашения об избежании двойного налогообложения)
ОАЭ подписали соглашения об избежании двойного налогообложения с десятками стран: порядок налогообложения вашей арендной платы в ОАЭ зависит от того, какое из этих соглашений применимо к вам, а также от вашего места налогового резидентства. Золотое правило: обратитесь к консультанту для расчета вашей налоговой ситуации до покупки, а не после.
Семья 6
Жизнь рынка: аренда, управление, понимание
Индекс арендной платы RERA (индекс арендной платы)
Официальная шкала, регулирующая повышение арендной платы при продлении договора в зависимости от отклонения от рыночной стоимости: арендодатель не может произвольно повышать арендную плату действующему арендатору. Это необходимо учитывать при составлении реалистичных прогнозов доходов.
Оплата аренды чеками (чеки на выплату аренды)
Местная практика: в начале срока аренды арендатор передает от 1 до 4 чеков (иногда больше), покрывающих годовую арендную плату: меньшее количество чеков часто означает, что арендатор согласился на более высокую арендную плату, и наоборот.
Краткосрочная аренда (дома для отдыха)
Для ведения бизнеса по сдаче жилья в аренду на время отпуска требуется разрешение от органа по туризму и соблюдение правил эксплуатации здания: потенциально более высокая доходность, но при этом сезонность, эксплуатационные расходы и необходимость активного управления — это скорее бизнес, чем пассивное вложение средств.
Управление арендой (управление недвижимостью)
Полный комплекс услуг (сдача в аренду, сбор арендной платы, техническое обслуживание, взаимодействие с арендаторами), стоимость которого обычно составляет около 5 % от годовой арендной платы при долгосрочной аренде: инструмент, который делает удаленное инвестирование по-настоящему пассивным.
Ведущий разработчик (застройщик)
Застройщик, который разрабатывает и обеспечивает инфраструктуру целого района (Emaar для Downtown, Nakheel для Palm, RAK Properties для Mina Al Arab) перед тем, как начать там строительство или разместить там другие объекты застройщики : состояние главного застройщика определяет состояние всего района.
Сообщество Master (планируемое поселение)
Цельноспланированный район (Dubai Hills, JVC, Mina Al Arab…) со встроенными школами, магазинами и парками: покупая его, мы приобретаем не только жилье, но и перспективу сообщество чем само благо, особенно на новых территориях.
Посредник в заключении сделок (партнёр по привлечению клиентов)
Наша деятельность: установление контактов между покупателями и застройщиками или лицензированными агентствами, при этом вознаграждение мы получаем от последних, а для вас это не влечет за собой никаких затрат, и цены остаются неизменными: подробная информация об этой модели представлена на нашей странице в полной прозрачности Представитель риэлторского бизнеса.
Квадратный фут (квадратный фут)
Единица измерения площади на рынке: 1 квадратный метр = 10,76 квадратных футов. Объявление о цене 1 700 дирхамов за квадратный фут означает примерно 18 300 дирхамов за квадратный метр: путаница между этими двумя единицами искажает все сравнения, как показано в нашем руководстве по цены на недвижимость в Дубае.
Привязка дирхама к доллару (AED-колышек)
Дирхам уже на протяжении десятилетий привязан к доллару США по фиксированному курсу: поэтому ваши платежи и арендные взносы зависят от колебаний курса евро к доллару (или курса вашей валюты к доллару) в обе стороны. Это важный параметр финансового плана, а не просто мелочь.
Ваши вопросы
Часто задаваемые вопросы: глоссарий по недвижимости в Дубае
В этом глоссарии по недвижимости Дубая не хватает какого-то термина?
Напишите нам: если термин действительно полезен покупателям, мы добавим его в следующее обновление. Этот глоссарий — динамичный инструмент, который пополняется на основе вопросов, которые действительно задают нам наши клиенты.
Являются ли эти определения, касающиеся недвижимости в Дубае, юридической или налоговой консультацией?
Нет: они отражают общие рамки, действующие на дату обновления, но каждая конкретная ситуация (виза, налогообложение, организация) требует анализа со стороны квалифицированного специалиста. При необходимости мы подберем для вас подходящих специалистов.
Как часто обновляется этот глоссарий по недвижимости Дубая?
Как минимум два раза в год, а также при каждой крупной реформе: правила программы «Золотая виза», пороговые значения и порядок применения меняются, а дата последнего обновления указана в верхней части страницы.
Рынок: вкратце
Вы владеете языком: давайте приступим к проекту
Напишите нам через страница «Контакты» или напрямую в WhatsApp: ответ в течение 24 часов, бесплатная поддержка от первого вопроса до передачи ключей.
Начать разговорПриведенные определения, пороговые значения, ставки и правила отражают действующие на дату указанного обновления нормы и могут изменяться; они приводятся исключительно в информационных целях и не являются юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Каждая конкретная ситуация должна быть согласована с квалифицированными специалистами. Мы выступаем в качестве посредника; любая сделка заключается с лицензированным специалистом.