Guia de financiamento
Comprar com plano de pagamento no Dubai, em Sharjah e em Ras Al Khaimah
O pagamento parcelado sem crédito bancário, explicado desde a reserva até à última prestação
Esta é a arma secreta do mercado dos Emirados: comprar um imóvel novo pagando diretamente ao promotor, em prestações ao longo de vários anos, sem recorrer a bancos e sem juros. Este guia detalha os tipos de planos de pagamento, a sua segurança, as suas armadilhas e as suas especificidades em Dubai, Sharjah e Ras Al Khaimah.
Compreender o plano de pagamento de um imóvel nos Emirados
O plano de pagamento (payment plan) consiste num pagamento parcelado do preço de um imóvel novo, proposto diretamente pelo promotor imobiliário, sem crédito bancário e, geralmente, sem juros. A compra começa com um adiantamento inicial de 10 a 20 % no momento da reserva, seguido de prestações ligadas ao avanço da obra e, dependendo das modalidades, um saldo a pagar na entrega ou repartido por vários anos após a entrega das chaves (post-handover). As estruturas mais comuns incluem o 20/40/40, o 50/50, o 30/40/30 pós-entrega ou 1 % por mês. No Dubai, os pagamentos em pré-venda têm de passar obrigatoriamente por contas de garantia (escrow) supervisionadas, e mecanismos semelhantes regem os projetos em Sharjah e Ras Al Khaimah. Este sistema está acessível a não-residentes de todas as nacionalidades, mesmo sem conta bancária: apenas se acrescentam as taxas de registo (4 % no Dubai Land Department, no Dubai) e as despesas administrativas.
diretamente ao promotor
no momento da reserva
vários anos depois das chaves
de todas as nacionalidades
O princípio
Como funciona um plano de pagamento de um imóvel?
Na maioria dos países, comprar um imóvel significa quase sempre convencer um banco. Nos Emirados, é o próprio promotor imobiliário que assume o papel de financiador nos projetos novos: faz-se a reserva com um adiantamento inicial e, em seguida, paga-se o preço em prestações pré-definidas, na maioria das vezes indexadas ao avanço real da obra (fundações, estrutura, fachadas…). Sem processo de crédito, sem taxa de juro, sem hipoteca: o calendário de pagamentos é contratual, conhecido logo na assinatura e idêntico, quer seja residente ou não.
Este mecanismo explica grande parte da atratividade do mercado de imóveis em pré-venda nos Emirados: permite adquirir um imóvel ao preço do promotor com um capital inicial limitado, distribuir o esforço financeiro ao longo de vários anos e beneficiar da eventual valorização do imóvel durante a construção, antes mesmo de ter pago a totalidade do valor.
As fórmulas
Os formatos de planos de pagamento mais comuns
Cada promotor imobiliário organiza os seus projetos à sua maneira, mas quatro grandes categorias abrangem a maior parte do mercado:
Um pagamento à reserva, prestações de acordo com as etapas da construção e o saldo na entrega. O formato mais comum: o seu pagamento acompanha o avanço real do projeto.
Uma parte do preço é paga após a entrega das chaves, frequentemente ao longo de dois a cinco anos. Grande vantagem: as rendas recebidas podem financiar as últimas prestações.
Popularizado por alguns promotores, este formato divide o esforço em pequenas prestações mensais regulares: a opção de entrada mais acessível do mercado, reservada a promotores sólidos.
O mínimo durante a construção, o essencial na entrega das chaves: limita a sua exposição ao risco associado à obra, em troca de um prazo final difícil de prever.
As percentagens exatas variam consoante o promotor, o projeto e a data de lançamento; alguns promotores oferecem, ocasionalmente, o pagamento das despesas de registo. Cada plano deve ser lido linha a linha antes de assinar.
A proteção
O que garante a segurança dos seus pagamentos parcelados
Pagar por um imóvel que ainda não existe exige medidas de proteção, e é precisamente isso que a regulamentação dos Emirados criou, com base nas lições aprendidas em ciclos anteriores:
- A conta de garantia (escrow). No Dubai, os seus pagamentos antecipados não são depositados na conta corrente do promotor: passam por uma conta de garantia dedicada ao projeto, sujeita a supervisão, cujos fundos só são libertados à medida que o avanço das obras é certificado. Mecanismos semelhantes regem os projetos registados em Sharjah e em Ras Al Khaimah.
- O registo do contrato. A sua compra sobre planta está registada junto das autoridades fundiárias do emirado, o que oficializa os seus direitos sobre o imóvel ainda antes da entrega.
- Os marcos certificados. Nos planos relativos à obra, cada pedido de pagamento corresponde a uma fase de construção comprovada: não paga com base em promessas, paga de acordo com o avanço dos trabalhos.
Projetos em curso
Que planos de pagamento estão disponíveis neste momento?
As condições variam a cada lançamento: indique-nos o seu orçamento e o emirado de destino, e nós enviamos-lhe os projetos em aberto com os respetivos calendários detalhados.
Receber os calendários de pagamentosO território
Dubai, Sharjah, Ras Al Khaimah: os planos de pagamento por emirado
A oferta mais abrangente e os procedimentos mais bem estabelecidos: depósito em garantia rigoroso através do Departamento de Catastro do Dubai, 4 % de taxas de registo e todos os formatos de plantas dos principais promotores imobiliários. O ponto de partida de qualquer estratégia: o nosso guia para investir no Dubai.
Os grandes promotores imobiliários do emirado aplicam prazos de pagamento comparáveis aos padrões de Dubai, com valores iniciais significativamente mais baixos: o plano de pagamento torna a aquisição muito mais acessível. O nosso guia para investir em Sharjah apresenta em pormenor os projetos emblemáticos.
No âmbito dos lançamentos da Al Marjan Island, os promotores imobiliários competem entre si com prazos de entrega atrativos para atrair investidores antes da inauguração do resort integrado: uma flexibilidade que deve ser aproveitada com seletividade. As chaves para o sucesso encontram-se no nosso guia para investir em Ras Al Khaimah.
Caso prático
Exemplo com valores: um imóvel de 1 milhão de AED no plano 20/40/40
Para ilustrar melhor o processo, eis o calendário típico de um apartamento de 1 000 000 AED (cerca de 250 000 €) adquirido na fase de projeto, com entrega prevista para daqui a três anos:
Valores indicativos para ilustrar o funcionamento: cada projeto publica o seu calendário contratual específico, que vos enviamos antes de qualquer reserva.
Sem tabus
As armadilhas do plano de pagamento (e como evitá-las)
- Confundir facilidade de acesso com capacidade real. O verdadeiro compromisso não é a reserva, mas sim a soma de todas as prestações: planeie o seu fluxo de caixa ao longo de toda a duração do plano antes de assinar, incluindo a prestação final.
- A falta de pagamento sai cara. Em caso de interrupção dos pagamentos, a regulamentação permite que o promotor retenha uma parte dos montantes pagos, de acordo com tabelas relacionadas com o estado de avanço do projeto. Um plano de pagamento é um contrato, não uma opção.
- O preço do plano nem sempre corresponde ao preço a pagar em dinheiro. Alguns prazos de pagamento generosos, nomeadamente após a entrega, incluem um bónus no preço anunciado: compare sempre com o desconto obtido no pagamento antecipado e decida de acordo com o seu custo de oportunidade.
- A revenda antes da entrega está sujeita a determinadas regras. A venda de um imóvel ainda em fase de construção implica, geralmente, ter pago uma percentagem mínima do preço e obter o consentimento do promotor imobiliário (NOC): verifique estas condições logo na altura da compra, caso a revenda antecipada faça parte da sua estratégia.
As vossas perguntas
Perguntas frequentes: comprar com plano de pagamento nos Emirados
O que é um plano de pagamento imobiliário no Dubai?
Trata-se de um plano de pagamento do preço de um imóvel novo proposto diretamente pelo promotor, sem crédito bancário e, geralmente, sem juros: pagamento inicial de 10 a 20 % no momento da reserva, prestações associadas ao avanço da obra e, por fim, o saldo na entrega ou parcelado após a entrega das chaves, consoante as modalidades.
É possível comprar numa prestação sem ser residente?
Sim. O serviço está aberto a não residentes de todas as nacionalidades, mesmo que não possuam conta bancária: basta um passaporte válido, e todo o processo (reserva, assinatura, pagamentos através de conta de garantia) pode ser realizado à distância.
O que acontece se eu deixar de pagar as minhas prestações?
O contrato pode ser rescindido e a regulamentação permite que o promotor retenha uma parte dos montantes já pagos, de acordo com tabelas relacionadas com o estado de avanço do projeto. Daí a importância de ajustar o plano à sua capacidade real desde o início e de nos comunicar qualquer necessidade de adaptação o mais cedo possível.
É possível revender um imóvel antes do fim do plano de pagamento?
Geralmente sim, sob duas condições: ter pago uma percentagem mínima do preço (variável consoante os promotores) e obter o consentimento do promotor (NOC). O comprador seguinte assume então o saldo do plano de pagamentos. Estas condições constam do contrato e devem ser verificadas antes da compra.
Plano de pagamento ou crédito bancário: o que escolher?
O plano de pagamento aplica-se a imóveis novos em planta, sem juros nem despesas de processo, mas concentra o esforço em alguns anos; o crédito bancário (acessível a não-residentes até 50 a 65 % do valor) estende-se por um período mais longo, mas acrescenta juros e formalidades, e destina-se sobretudo a imóveis já entregues. Muitos investidores combinam as duas opções: plano do promotor para imóveis em fase de pré-venda e financiamento bancário para imóveis já concluídos.
Passe à ação
Encontre o plano de pagamento adequado ao seu orçamento
Dubai, Sharjah ou Ras Al Khaimah: explore as nossas projectos de construção selecionados ou escreva-nos através do página de contacto : enviamos-lhe os calendários em curso e verificamos cada projeto antes de lho apresentarmos.
Falar com um consultorAs informações apresentadas nesta página têm caráter geral e indicativo; não constituem aconselhamento de investimento, nem aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico personalizado. Os prazos, percentagens, custos e regras mencionados variam consoante os promotores, os projetos e os emirados, e estão sujeitos a alterações: apenas o calendário contratual de cada projeto faz fé. Atuamos na qualidade de intermediários; qualquer reserva é celebrada diretamente com o promotor. Qualquer investimento envolve riscos: consulte consultores qualificados antes de tomar qualquer decisão.