Leitfaden zur Finanzierung
Kauf auf Raten in Dubai, Sharjah und Ras Al Khaimah
Ratenzahlung ohne Bankkredit – von der Buchung bis zur letzten Rate erklärt
Das ist die Geheimwaffe des Immobilienmarktes in den Vereinigten Arabischen Emiraten: den Kauf einer Neubauimmobilie, bei dem die Zahlungen direkt an den Bauträger erfolgen – in Raten, die sich über mehrere Jahre erstrecken, ohne Bank und ohne Zinsen. Dieser Leitfaden erläutert die verschiedenen Zahlungsmodelle, ihre Absicherung, ihre Fallstricke und ihre Besonderheiten in Dubai, Sharjah und Ras Al Khaimah.
Den Zahlungsplan für Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten verstehen
Der Zahlungsplan (payment plan) ist eine Ratenzahlungsvereinbarung für den Kaufpreis einer Neubauimmobilie, die direkt vom Bauträger angeboten wird – ohne Bankkredit und in der Regel zinsfrei. Der Kauf beginnt mit einer Anzahlung von 10 bis 20 % bei der Reservierung, gefolgt von Raten, die sich nach dem Baufortschritt richten, und je nach Modell entweder einem Restbetrag bei der Übergabe oder einer Ratenzahlung, die sich über mehrere Jahre nach der Schlüsselübergabe erstreckt (post-handover). Zu den gängigen Zahlungsmodellen gehören 20/40/40, 50/50, 30/40/30 nach der Schlüsselübergabe oder 1 % pro Monat. In Dubai müssen Off-Plan-Zahlungen zwingend über überwachte Treuhandkonten (Escrow) abgewickelt werden, und vergleichbare Mechanismen gelten für Projekte in Sharjah und Ras Al Khaimah. Das Verfahren steht Nichtansässigen aller Nationalitäten auch ohne Bankverbindung offen: Es fallen lediglich die Registrierungsgebühren (4 % in Dubai beim Dubai Land Department) sowie die Verwaltungsgebühren an.
direkt beim Bauträger
bei der Buchung
mehrere Jahre nach den Schlüsseln
aller Nationalitäten
Das Prinzip
Wie funktioniert ein Ratenzahlungsplan für Immobilien?
In den meisten Ländern bedeutet der Kauf einer Immobilie fast immer, eine Bank zu überzeugen. In den Vereinigten Arabischen Emiraten übernimmt der Bauträger bei Neubauprojekten selbst die Rolle des Finanziers: Sie reservieren die Immobilie mit einer Anzahlung und zahlen den Kaufpreis dann in festgelegten Raten, die meist an den tatsächlichen Baufortschritt (Fundamente, Tragwerk, Fassaden…) gekoppelt sind. Keine Bonitätsprüfung, keine Zinsen, keine Hypothek: Der Zahlungsplan ist vertraglich festgelegt, steht bereits bei Vertragsunterzeichnung fest und ist für Ansässige und Nichtansässige identisch.
Dieser Mechanismus erklärt einen Großteil der Attraktivität des Marktes für im Bau befindliche Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten: Sie ermöglicht es, mit einem begrenzten Anfangskapital zu einem Bauträgerpreis in eine Immobilie einzusteigen, den finanziellen Aufwand über mehrere Jahre zu verteilen und von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie während der Bauphase zu profitieren, noch bevor der gesamte Kaufpreis bezahlt ist.
Die Formeln
Die gängigsten Zahlungspläne
Jeder Bauträger gestaltet seine Pläne auf seine eigene Weise, doch vier große Kategorien decken den Großteil des Marktes ab:
Eine Anzahlung bei der Buchung, weitere Zahlungen bei Erreichen bestimmter Bauphasen, der Restbetrag bei der Übergabe. Die gängigste Zahlungsweise: Ihre Zahlungen richten sich nach dem tatsächlichen Baufortschritt.
Ein Teil des Kaufpreises wird nach der Schlüsselübergabe beglichen, häufig über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren. Ein großer Vorteil: Die eingenommenen Mieteinnahmen können zur Finanzierung der letzten Raten verwendet werden.
Dieses von einigen Bauträgern populär gemachte Modell verteilt den finanziellen Aufwand auf kleine, regelmäßige Monatsraten: Es ist der günstigste Einstieg auf dem Markt, der jedoch nur soliden Bauträgern vorbehalten ist.
Ein Minimum während der Bauphase, das Wesentliche bei der Schlüsselübergabe: Sie begrenzen Ihr Baustellenrisiko, müssen dafür aber mit einer schwer vorhersehbaren Endfälligkeit rechnen.
Die genauen Prozentsätze variieren je nach Bauträger, Projekt und Verkaufsstart; manche Bauträger übernehmen gelegentlich die Eintragungsgebühren. Jeder Vertrag sollte vor der Unterzeichnung Zeile für Zeile durchgelesen werden.
Der Schutz
Was Ihre Ratenzahlungen sicher macht
Die Bezahlung einer Immobilie, die noch nicht existiert, erfordert Sicherheitsvorkehrungen, und genau das haben die emiratischen Vorschriften aus den Erfahrungen vergangener Zyklen heraus geschaffen:
- Das Treuhandkonto (Escrow). In Dubai fließen Ihre Anzahlungen für im Bau befindliche Immobilien nicht auf das Girokonto des Bauträgers: Sie werden über ein eigens für das Projekt eingerichtetes, überwachtes Treuhandkonto geleitet, dessen Mittel erst entsprechend dem nachgewiesenen Baufortschritt freigegeben werden. Ähnliche Mechanismen gelten für registrierte Projekte in Sharjah und Ras Al Khaimah.
- Die Registrierung des Vertrags. Ihr Kauf auf Plan ist bei den Grundbuchbehörden des Emirats eingetragen, wodurch Ihre Rechte an der Immobilie bereits vor der Übergabe offiziell bestätigt werden.
- Die zertifizierten Meilensteine. In den Bauplänen entspricht jeder Zahlungsabruf einer festgestellten Bauphase: Sie zahlen nicht auf der Grundlage von Zusagen, sondern entsprechend dem Baufortschritt.
Laufende Projekte
Welche Zahlungspläne stehen derzeit zur Verfügung?
Die Bedingungen ändern sich bei jedem Projektstart: Nennen Sie uns Ihr Budget und Ihr Zielemirat, dann leiten wir Ihnen die laufenden Projekte mit ihren detaillierten Zeitplänen weiter.
Zahlungspläne erhaltenDas Gebiet
Dubai, Sharjah, Ras Al Khaimah: Die Zahlungspläne nach Emirat
Das umfangreichste Angebot und die bewährtesten Rahmenbedingungen: strenge Treuhandabwicklung über das Dubai Land Department, 4 % an Eintragungsgebühren und alle Grundrissformate bei den großen Bauträgern. Der Ausgangspunkt jeder Strategie: unser Leitfaden für in Dubai investieren.
Die großen Bauträger des Emirats wenden Zahlungspläne an, die mit den Standards in Dubai vergleichbar sind, allerdings bei deutlich niedrigeren Einstiegspreisen: Der Zahlungsplan sorgt hier für eine deutlich bessere Erschwinglichkeit. Unser Leitfaden für In Sharjah investieren stellt die Vorzeigeprojekte im Detail vor.
Im Zusammenhang mit den Markteinführungen auf Al Marjan Island überbieten sich die Bauträger mit attraktiven Zeitplänen, um Investoren noch vor der Eröffnung des integrierten Resorts für sich zu gewinnen: eine Flexibilität, die man mit Bedacht nutzen sollte. Die wichtigsten Informationen finden Sie in unserem Leitfaden für In Ras Al Khaimah investieren.
Praxisbeispiel
Zahlenbeispiel: Eine Immobilie im Wert von 1 Million AED nach dem 20/40/40-Modell
Um die Abläufe zu veranschaulichen, hier ein typischer Zeitplan für eine Wohnung im Wert von 1.000.000 AED (ca. 250.000 €), die im Vorverkauf erworben wurde und in drei Jahren übergeben wird:
Richtwerte zur Veranschaulichung des Ablaufs: Jedes Projekt veröffentlicht seinen genauen vertraglichen Zeitplan, den wir Ihnen vor jeder Buchung zukommen lassen.
Ohne Tabus
Die Fallstricke des Zahlungsplans (und wie man sie vermeidet)
- Den einfachen Zugang mit der tatsächlichen Leistungsfähigkeit verwechseln. Das eigentliche Engagement besteht nicht in der Reservierung, sondern in der Summe der Raten: Planen Sie Ihren Cashflow vor der Unterzeichnung für die gesamte Laufzeit des Plans, einschließlich der letzten Rate.
- Zahlungsausfälle kommen teuer zu stehen. Im Falle einer Einstellung der Zahlungen erlaubt es die Regelung dem Bauträger, einen Teil der gezahlten Beträge gemäß den am Projektfortschritt orientierten Tabellen einzubehalten. Ein Zahlungsplan ist ein Vertrag, keine Option.
- Der Preis des Tarifs entspricht nicht immer dem Barpreis. Bei einigen großzügigen Zahlungsfristen, insbesondere nach der Übergabe, ist im angegebenen Preis bereits ein Aufschlag enthalten: Vergleichen Sie diesen immer mit dem Rabatt, den Sie bei vorzeitiger Zahlung erhalten, und entscheiden Sie sich entsprechend Ihren Opportunitätskosten.
- Der Weiterverkauf vor der Lieferung unterliegt bestimmten Regeln. Der Verkauf einer Immobilie während der Bauphase setzt in der Regel voraus, dass ein Mindestprozentsatz des Kaufpreises beglichen wurde und die Zustimmung des Bauträgers (NOC) vorliegt: Prüfen Sie diese Bedingungen bereits beim Kauf, falls ein vorzeitiger Weiterverkauf Teil Ihrer Strategie ist.
Ihre Fragen
FAQ: Kauf auf Raten in den Vereinigten Arabischen Emiraten
Was ist ein Immobilien-Ratenzahlungsplan in Dubai?
Es handelt sich um eine Ratenzahlungsregelung für den Preis einer Neubauimmobilie, die direkt vom Bauträger angeboten wird, ohne Bankkredit und in der Regel zinsfrei: Anzahlung von 10 bis 20 % bei der Reservierung, weitere Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt, Restzahlung bei Übergabe oder, je nach Zahlungsmodell, gestaffelt nach der Schlüsselübergabe.
Kann man eine Immobilie im Ratenkauf erwerben, ohne dort ansässig zu sein?
Ja. Das Angebot steht Nichtansässigen aller Nationalitäten offen, auch ohne Bankverbindung: Ein gültiger Reisepass reicht aus, und der gesamte Ablauf (Buchung, Unterzeichnung, Zahlungen über ein Treuhandkonto) kann aus der Ferne abgewickelt werden.
Was passiert, wenn ich meine Raten nicht mehr bezahle?
Der Vertrag kann gekündigt werden, und die gesetzlichen Bestimmungen sehen vor, dass der Bauträger einen Teil der bereits gezahlten Beträge einbehalten darf, wobei sich die Höhe nach dem Fortschritt des Projekts richtet. Daher ist es wichtig, den Plan von Anfang an auf Ihre tatsächlichen Möglichkeiten abzustimmen und uns etwaige Anpassungsbedürfnisse so früh wie möglich mitzuteilen.
Kann man eine Immobilie vor Ablauf des Zahlungsplans weiterverkaufen?
In der Regel ja, unter zwei Voraussetzungen: Es muss ein Mindestprozentsatz des Kaufpreises (der je nach Bauträger variiert) bezahlt worden sein, und es muss die Zustimmung des Bauträgers (NOC) vorliegen. Der nächste Käufer übernimmt dann den Restbetrag gemäß dem Zahlungsplan. Diese Bedingungen sind im Vertrag festgelegt und sollten vor dem Kauf überprüft werden.
Ratenzahlung oder Bankkredit: Was soll man wählen?
Der Zahlungsplan gilt für Neubauprojekte ab Plan, ist zins- und gebührenfrei, konzentriert die Zahlungen jedoch auf wenige Jahre; der Bankkredit (für Nichtansässige bis zu 50 bis 65 % des Wertes verfügbar) erstreckt sich über einen längeren Zeitraum, ist jedoch mit Zinsen und Formalitäten verbunden und richtet sich vor allem an bereits fertiggestellte Immobilien. Viele Investoren kombinieren beides: den Zahlungsplan des Bauträgers für die Off-Plan-Immobilie und die Bankfinanzierung für die bezugsfertige Immobilie.
Machen Sie den ersten Schritt
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Mit einem Berater sprechenDie auf dieser Seite dargestellten Informationen sind allgemeiner Natur und dienen lediglich als Orientierungshilfe; sie stellen weder eine Anlageberatung noch eine individuelle finanzielle, steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die genannten Zeitpläne, Prozentsätze, Gebühren und Regeln variieren je nach Bauträger, Projekt und Emirat und können sich ändern: Maßgeblich ist ausschließlich der vertraglich festgelegte Zeitplan des jeweiligen Projekts. Wir treten als Vermittler auf; jede Reservierung wird direkt mit dem Bauträger abgeschlossen. Jede Investition birgt Risiken: Wenden Sie sich vor einer Entscheidung an qualifizierte Berater.