Guía de la residencia
Visado de Oro en Dubái a través de la inversión inmobiliaria: la guía de 2026
10 años de residencia en los Emiratos a partir de 2 millones de AED en patrimonio inmobiliario, sin necesidad de patrocinador
La Golden Visa se ha convertido en el principal motivo de compra para muchos inversores en los Emiratos, y el año 2026 ha supuesto un punto de inflexión: una reforma federal ha ampliado el programa a los compradores de viviendas sobre plano y a la adquisición de varias propiedades. Esta guía detalla la normativa vigente, el proceso completo, las estrategias para alcanzar el umbral mínimo y los errores que provocan el rechazo de las solicitudes.
Actualizado en agosto de 2026: incorpora la reforma federal de febrero de 2026La «Golden Visa» inmobiliaria en Dubái: normativa actualizada para 2026
La «Golden Visa» de los Emiratos Árabes Unidos es un permiso de residencia de 10 años, renovable, al que se puede acceder, entre otras cosas, mediante la inversión inmobiliaria: es necesario poseer un patrimonio inmobiliario de al menos 2 millones de AED (unos 500 000 €), valorado según la tasación oficial registrada en el Departamento de Catastro de Dubái. Desde una circular federal de febrero de 2026, se ha suprimido el requisito de haber abonado previamente el 50 % del precio: una propiedad comprada sobre plano pasa a ser elegible desde el momento del registro del contrato (Oqood), incluso si se paga mediante un plan de pago del promotor o un crédito, y se pueden acumular varias propiedades para alcanzar el umbral. El visado no requiere ningún patrocinador local ni una estancia mínima, permite patrocinar al cónyuge y a los hijos, y sigue siendo válido mientras se mantenga el patrimonio que da derecho a él. La solicitud se presenta a través de los canales oficiales (autoridades federales de identidad o servicios de residencia del emirato), junto con un reconocimiento médico, un seguro médico y el Emirates ID.
renovable
(valoración oficial)
estancia mínima
patrocinados
El reto
¿Por qué la Golden Visa cambia la naturaleza de tu inversión?
Un visado convencional para los Emiratos depende de un empleador, de una empresa o de renovaciones frecuentes: el «Golden Visa» invierte esta lógica. Diez años de residencia renovable, sin patrocinador y sin obligación de permanencia mínima en el territorio: puedes vivir en Europa y conservar tu estatus, o instalarte en los Emiratos de la noche a la mañana. El titular puede patrocinar a su cónyuge e hijos, acceder a los servicios bancarios locales en condiciones de residente y afianzar de forma duradera su presencia en un entorno sin impuestos sobre la renta ni sobre las plusvalías inmobiliarias.
Para el inversor inmobiliario, se trata de un doble beneficio: el mismo capital genera una rentabilidad por alquiler y la condición de residencia de larga duración. Es precisamente esta combinación la que ha convertido el umbral de los 2 millones de AED en un estándar de planificación patrimonial, mucho más allá de una simple inversión.
Lo que ha cambiado
La reforma de febrero de 2026: la «Golden Visa» se abre a las viviendas sobre plano
Hasta principios de 2026, existía un obstáculo que impedía el acceso a miles de compradores: era necesario haber abonado ya al menos el 50 % del precio del inmueble (o un millón de AED como mínimo) para presentar una solicitud. Con los planes de pago habituales de los promotores, un comprador de un piso de 2,5 millones de AED que hubiera abonado su reserva de 10 % no cumplía los requisitos, a pesar de que su patrimonio superaba con creces el umbral. Una circular federal de febrero de 2026 eliminó este requisito: ahora la solicitud se evalúa en función del valor oficial del inmueble, independientemente de la cantidad ya abonada. En concreto:
- La vivienda sobre plano pasa a ser subvencionable desde el momento de su inscripción. Una propiedad sobre plano inscrita en el Departamento de Catastro de Dubái (certificado Oqood) puede servir de base para una solicitud, incluso en las primeras fases del plan de pago.
- Se permite la acumulación de varios bienes. Un estudio de 900 000 AED y un piso de dos habitaciones sobre plano de 1,2 millones de AED superan juntos la barrera de los 2 millones: lo que cuenta es la cartera, no solo una única propiedad.
- La financiación ya no es un motivo de exclusión. Ya esté hipotecado o pagado a plazos por el promotor: lo que da fe es el valor contabilizado, no la parte ya abonada.
Al mismo tiempo, se han flexibilizado las condiciones del visado de inversor de dos años, que históricamente se podía obtener a partir de 750 000 AED: una vía de acceso intermedia para los presupuestos que no alcanzan el umbral del Golden Visa.
Los criterios
Los requisitos de elegibilidad en la práctica
El programa es federal: existen vías equivalentes a través de las autoridades catastrales de otros emiratos, entre ellos Ras Al Khaimah y Sharjah, donde también gestionamos proyectos que cumplen los requisitos.
Selección específica
¿Qué inmuebles cumplen los requisitos para la Golden Visa según tu presupuesto?
Una propiedad única por 2 millones de AED, que combina dos activos, en fase de preventa con plan de pago: cuéntenos cuál es su situación y le enviaremos una selección de opciones que se ajusten a sus necesidades, con los plazos de pago y el proceso de obtención del visado correspondiente.
Recibir una selección válidaEl recorrido
Desde la compra hasta el visado: los 5 pasos del trámite
Zona designada, promotor autorizado, valorización por encima del umbral con un margen de seguridad: la selección condiciona todo el expediente. Nuestra guía para invertir en Dubai establece las bases del mercado.
Firma y pago según la modalidad elegida (al contado, a crédito o plan de pago del promotor), gastos de registro de 4 % en Dubái, e inscripción del título de propiedad o del contrato de compraventa sobre plano ante las autoridades catastrales.
El documento oficial que acredita que tu patrimonio alcanza el umbral de los 2 millones de AED: es la pieza clave del expediente desde la reforma de 2026.
A través de los canales oficiales (autoridades federales de identidad o servicios de residencia del emirato), con pasaporte, documentos que acrediten la propiedad, reconocimiento médico y seguro médico válido.
Concesión de la Golden Visa y del Emirates ID, y posteriormente, patrocinio del cónyuge y los hijos. Para la gestión integral de la instalación (banca, estructuración, fiscalidad), nuestro socio contable en Dubái toma el relevo.
Sin tabúes
Los errores que hacen que se rechacen las solicitudes
- Aproximarse al umbral con una precisión de un dirham. La valoración oficial puede diferir del precio negociado: un inmueble comprado exactamente por 2 millones de AED puede valorarse por debajo de esa cifra. Prevé un margen o un importe total que supere claramente el umbral.
- Comprar fuera de la zona designada. Solo los inmuebles en plena propiedad situados en zonas abiertas a los extranjeros dan lugar a un expediente: la comprobación se realiza antes de la compra, no en el momento de la presentación de la solicitud.
- Revender sin anticiparse. El visado sigue estando vinculado al patrimonio admisible: vender el inmueble sin reinvertir por encima del umbral comprometido la renovación. Incorpora el Golden Visa a tu estrategia de salida desde el momento de la compra.
- Confundir los visados. El visado de inversor de 2 años y el Golden Visa de 10 años tienen requisitos y derechos diferentes: comprueba cuál se ajusta a tu situación antes de decidir el importe de la compra.
- Creer en los atajos. En el verano de 2026, las autoridades desmintieron los rumores sobre las «Golden Visa» «de por vida» que vendían algunas agencias privadas: la única vía fiable pasa por los criterios oficiales y los canales gubernamentales. Desconfía de cualquiera que te prometa otra cosa.
Vuestras preguntas
Preguntas frecuentes: Golden Visa e inmobiliaria en Dubái
¿Cuál es la cantidad mínima necesaria para obtener la Golden Visa a través de la inversión inmobiliaria?
2 millones de AED en patrimonio inmobiliario (aproximadamente 500 000 €), calculados según la valoración oficial registrada ante las autoridades catastrales. Desde febrero de 2026, este importe puede alcanzarse sumando varios inmuebles, incluidos los en proyecto, y sin que se exija un porcentaje mínimo ya pagado.
¿Se puede optar a la ayuda en el caso de una vivienda comprada sobre plano (off-plan)?
Sí, desde la circular federal de febrero de 2026: una propiedad sobre plano registrada en el Departamento de Catastro de Dubái (certificado Oqood) da lugar a un expediente desde el momento de su registro, incluso al inicio del plan de pago del promotor. Este es el cambio más importante del régimen: se ha suprimido el antiguo requisito de haber abonado el 50 %.
¿Hay que vivir en los Emiratos para conservar la Golden Visa?
No: la Golden Visa no exige ningún periodo mínimo de estancia, a diferencia de los visados de residencia convencionales. Puedes residir en el extranjero durante todo el año y conservar tu estatus, siempre y cuando mantengas el patrimonio requerido.
¿Mi familia está cubierta por mi Golden Visa?
Sí: el titular apadrina a su cónyuge y a sus hijos, quienes obtienen su propio permiso de residencia vinculado al suyo. Esta es una de las principales ventajas del programa para los proyectos familiares de instalación o escolarización en los Emiratos.
¿Qué ocurre si vendo mi vivienda?
El visado está vinculado a la posesión de un patrimonio que cumpla los requisitos: una reventa que haga que su patrimonio quede por debajo de los 2 millones de AED compromete el mantenimiento y la renovación de la condición, salvo que se vuelva a invertir por encima de dicho umbral. Por lo tanto, la estrategia de salida debe planificarse desde el momento de la adquisición: es un aspecto que incluimos sistemáticamente en nuestras recomendaciones.
Doble beneficio
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Hablar con un asesorFuentes y referencias oficiales
- Portal oficial del Gobierno de los Emiratos Árabes Unidos (EAU) : critères et catégories du Golden Visa
- Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security (ICP) : canal fédéral de dépôt des demandes
- Departamento de Suelo de Dubai (DLD) : enregistrement des biens et certificats de valorisation
La información que figura en esta página es de carácter general y orientativo, y está actualizada a la fecha de actualización que se indica; los criterios, los umbrales y los procedimientos de los visados son competencia de las autoridades de los Emiratos Árabes Unidos y están sujetos a cambios: solo los canales oficiales son válidos, y esta página no constituye ni un asesoramiento en materia de inmigración, ni un asesoramiento jurídico o fiscal personalizado. Actuamos como intermediarios en el ámbito inmobiliario; toda reserva se formaliza directamente con el promotor, y los trámites de visado se realizan ante las autoridades competentes. Toda inversión conlleva riesgos.