Referencia
Glosario del sector inmobiliario en Dubái
41 términos para hablar con soltura del mercado inmobiliario: desde «Oqood» hasta «freehold», desde la «cuenta de depósito en garantía» hasta el «Golden Visa»
El mercado emiratí tiene su propio vocabulario, una mezcla de inglés, instituciones locales y costumbres que ningún otro mercado comparte exactamente. Cada uno de los términos que figuran a continuación se define en su contexto dubaití, con las cifras que importan: no son definiciones de diccionario, sino definiciones de la práctica.
Actualizado en agosto de 2026Glosario inmobiliario de Dubái: guía práctica
Este glosario define 41 términos esenciales del mercado inmobiliario de Dubái y los Emiratos, clasificados en seis categorías: instituciones y registros (DLD, RERA, Oqood, Ejari), regímenes de propiedad (propiedad plena, arrendamiento, zonas designadas), compra sobre plano (escrow, SPA, handover, snagging), gastos y financiación (4 % DLD, gastos de comunidad, EIBOR), visados y fiscalidad (Golden Visa a partir de 2 millones de AED, visado de inversor a partir de 750 000 AED, residencia fiscal) y dinámica del mercado (índice de alquiler, promotor principal, pie cuadrado: 1 m² = 10,76 sq ft). Cada definición incluye las cifras y normas vigentes en 2026, y el índice alfabético que figura a continuación lleva directamente al término buscado.
Índice alfabético
Familia 1
Instituciones y registros: quién registra qué
DLD (Departamento de Catastro de Dubái)
El Registro de la Propiedad y la Autoridad Reguladora del Suelo de Dubái: es el organismo encargado de registrar cada transacción, expedir los títulos de propiedad y recaudar los gastos de registro de 4 % del precio, el principal coste adicional de una compra. Cualquier venta que no se realice a través del DLD no tiene validez jurídica: esa es la primera comprobación que hay que hacer.
RERA (Agencia de Regulación Inmobiliaria)
El órgano regulador del DLD: la RERA autoriza a los promotores y a los agentes (número BRN), aprueba los proyectos sobre plano, controla las cuentas de garantía y publica el índice oficial de alquileres. Un proyecto o un interlocutor que no esté registrado en la RERA supone motivo de rechazo inmediato.
Oqood (registro del plano)
El registro de contratos de compraventa sobre plano en el DLD: comprar una vivienda en construcción supone recibir un registro Oqood, que se convierte en título definitivo en el momento de la entrega. Desde la reforma de febrero de 2026, el Oqood basta para iniciar el expediente. Visado de oro a partir de 2 millones de AED, sin tener que esperar a que te entreguen las llaves.
Ejari (registro de arrendamientos)
El registro obligatorio de todo contrato de alquiler ante las autoridades: sin el certificado Ejari, un contrato de alquiler no da derecho a conexiones ni a recursos. Para un propietario arrendador, exigir el Ejari es la garantía de que el alquiler existe oficialmente.
Título de propiedad (Escritura de propiedad)
El documento expedido por el DLD que acredita tu plena propiedad, ahora en formato electrónico verificable. Este es el documento que da fe: ni el contrato del promotor, ni el folleto, ni la correspondencia sustituyen al título registrado.
Oficina del fideicomisario (Administrador de registros)
Las oficinas autorizadas por el DLD donde se firman y registran las transacciones de reventa: el equivalente funcional a la visita al notario, en una sola sesión, con unos gastos administrativos de unos pocos miles de dirhams.
DEWA (Autoridad de Electricidad y Agua de Dubái)
El único proveedor de electricidad y agua de Dubái: la activación del contador a nombre del inquilino (se debe abonar una fianza) forma parte de los trámites necesarios para la entrega de llaves o la entrada del inquilino.
Familia 2
Propiedad y derechos: lo que realmente te pertenece
Propiedad absoluta (propiedad plena)
El régimen que permite a los extranjeros ser propietarios absolutos y perpetuos de un inmueble, incluidos los terrenos, en las zonas designadas: la base de toda nuestra actividad, que se detalla en nuestra guía para invertir en Dubai. Marina, Downtown, JVC, Palm: la mayoría de los inmuebles que conoces son de propiedad absoluta.
Derecho de arrendamiento (contrato de alquiler a largo plazo)
La tenencia mediante arrendamiento de muy larga duración (a menudo de 30 a 99 años) en zonas no abiertas a la plena propiedad extranjera: el inmueble vuelve a manos del propietario del suelo al vencimiento del contrato. Es una opción menos habitual entre los inversores internacionales, por lo que es imprescindible informarse al respecto antes de realizar cualquier oferta.
Musataha y usufructo (derechos separados)
Derechos reales de larga duración (construir y explotar en el caso de la musataha, disfrutar del bien en el caso del usufructo) que se utilizan sobre todo en operaciones profesionales o inmobiliarias: si un anuncio residencial los menciona, ten en cuenta que no estás comprando la plena propiedad.
Zonas designadas (zonas designadas)
La lista oficial de zonas en las que los extranjeros pueden adquirir la propiedad plena: cada emirato publica la suya (Dubái cuenta con varias decenas; Sharjah y Ras Al Khaimah tienen sus equivalentes). Comprobar que el proyecto se encuentra en una zona designada es un control básico.
Copropiedad y Mollak (Comunidad de propietarios)
La gestión de las zonas comunes se rige por el sistema Mollak del DLD, que supervisa a los gestores y los presupuestos de gastos comunitarios: los gastos comunitarios que usted abona pasan por cuentas controladas, una medida de seguridad de la que carecen muchos mercados.
Familia 3
La compra sobre plano: el vocabulario de la vivienda nueva
Sobre plano (compra sobre plano)
Comprar una vivienda antes o durante su construcción, directamente al promotor: alrededor del 70 % de las ventas del mercado. Precios de salida inferiores a los de entrega, plazos de pago escalonados, pero con un riesgo de calendario que hay que controlar: nuestra selección de proyectos de construcción solo admite las solicitudes que hayan sido comprobadas.
EOI (Manifestación de interés)
El depósito de intención, con fianza reembolsable o convertible al inicio de un proyecto solicitado: te reserva un puesto en la lista de espera, no una vivienda concreta. Solo debes firmarlo si conoces las condiciones de reembolso por escrito.
SPA (Contrato de compraventa)
El contrato de compraventa definitivo con el promotor o el vendedor: el precio, el calendario de pagos, la fecha de entrega, las penalizaciones, las superficies y las cláusulas de rescisión son los que dan fe. Es este documento (no el folleto) el que hay que hacer revisar antes de firmar.
Cuenta de depósito en garantía (cuenta de garantía)
La cuenta bancaria de garantía obligatoria, supervisada por la RERA, en la que se ingresan tus pagos a cuenta: el promotor solo puede acceder a ella a medida que se certifica el avance de las obras. La protección fundamental de la’compra a plazos : Pide siempre el número de cuenta de depósito en garantía del proyecto.
Calendario de la obra (plan vinculado a la construcción)
El calendario de pagos indexado al avance real de las obras (por ejemplo: 5 % al 20 %, 30 % y 40 % de la construcción), certificado por la RERA: se paga por lo que se construye. Los formatos habituales van del 60/40 al 20/80, con variantes 50/50 y planes posteriores a la entrega.
NOC (Certificado de no objeción)
El certificado de no objeción expedido por el promotor en caso de reventa (que acredita que el vendedor está al corriente de sus pagos y gastos), cuyo coste asciende a varios miles de dirhams: sin este certificado, no es posible inscribir la transferencia en el DLD.
Traspaso (entrega de llaves)
La entrega oficial: inspección del inmueble, pago del saldo pendiente, activación de DEWA, entrega de las llaves y conversión del Oqood en título definitivo. La fecha anunciada constituye un compromiso contractual por parte de la SPA, con las tolerancias que en ella se indican.
Snagging (inspección de la entrega)
Una inspección detallada de los acabados antes o justo después de la entrega de las llaves, a ser posible a cargo de un profesional independiente (unos cientos de dirhams): la lista de reservas compromete al promotor durante el periodo de garantía. Una medida que merece la pena, sobre todo a distancia.
Plan posterior a la entrega (plan de pago tras la entrega)
El calendario de pagos que se mantiene tras la entrega de las llaves (por ejemplo, 1 % al mes durante 2 a 4 años): vives o alquilas una vivienda que aún no está totalmente pagada. Es muy ventajoso para la tesorería; hay que compararlo con el coste implícito incluido en el precio.
Del vocabulario a la práctica
¿Hay algún término que te plantee alguna duda sobre tu proyecto?
Definir es bueno; aplicarlo a tu situación es lo nuestro. Haz tu pregunta y te daremos una respuesta sincera en un plazo de 24 horas, sin coste alguno.
Hacer mi preguntaFamilia 4
Gastos y financiación: lo que el precio no dice
Gastos DLD de 4 % (cuota de traspaso)
El impuesto único de registro de 4 % del precio que cobra el Departamento de Catastro de Dubái (al que a menudo se suman unos gastos administrativos fijos): el principal coste de adquisición, sin equivalente anual, ya que Dubái no aplica un impuesto sobre bienes inmuebles recurrente.
Comisión de agencia (comisión de intermediación)
La comisión habitual en el mercado es del 2,1 % del precio de reventa, que la agencia cobra al comprador. En el caso de viviendas de nueva construcción, gracias a nuestro asesoramiento, no pagas ninguna comisión: la remuneración proviene de los promotores asociados, a un precio de catálogo idéntico.
Gastos de comunidad (gastos de comunidad)
Los gastos anuales facturados por pie cuadrado correspondientes a las zonas comunes (seguridad, piscinas, mantenimiento) varían considerablemente en función del nivel de lujo: desde unos pocos dirhams hasta más de 30 AED por pie cuadrado al año. Es necesario obtener esta información por escrito antes de realizar cualquier cálculo de rentabilidad.
Chiller (aire acondicionado colectivo)
La climatización mediante la red de refrigeración urbana o del edificio: dependiendo de la vivienda, está incluida en los gastos comunitarios (sin costes de refrigeración, un gran atractivo para el alquiler) o se factura al inquilino además de la electricidad. Un detalle que influye realmente en la rentabilidad neta.
EIBOR (tipo interbancario de los Emiratos Árabes Unidos)
El tipo de referencia de los créditos inmobiliarios locales, al que se indexan las hipotecas de tipo variable: dado que el dirham está vinculado al dólar, el EIBOR sigue en gran medida la política monetaria estadounidense.
Hipoteca para no residentes (hipoteca y LTV)
Los bancos de los Emiratos Árabes Unidos suelen financiar a los no residentes hasta un 50-60 % del valor (LTV), previa presentación de justificantes de ingresos internacionales: es posible, pero más restrictivo que una financiación local y, a menudo, menos flexible que un plan de promotor sin intereses.
Rendimiento bruto frente a rendimiento neto (rendimiento bruto frente a rendimiento neto)
El importe bruto es el resultado de dividir el alquiler anual entre el precio de compra (entre 5 y 9 %, según el barrio y el tipo de inmueble); el importe neto deduce los gastos, el posible coste del enfriador, los gastos de gestión y el periodo de desocupación. Cualquier promesa expresada en términos brutos sin detallar los gastos es una promesa incompleta.
Familia 5
Visados y fiscalidad: las oportunidades que puede ofrecer una compra
Visado de oro (10 años de residencia)
El visado de residencia de 10 años renovable, accesible a partir de 2 millones de AED en patrimonio inmobiliario, incluyendo al cónyuge y a los hijos: a partir de febrero de 2026, se admiten la suma de propiedades, las compras sobre plano a partir del Oqood y las propiedades financiadas. Consulta las condiciones completas en nuestra guía específica.
Visado de inversor de 2 años (Taskeen)
El «hermano pequeño» de la Golden Visa: un permiso de residencia de dos años renovable, vinculado a una propiedad de al menos 750 000 AED: la puerta de entrada para quienes cuentan con un presupuesto medio hacia la obtención de la condición de residente.
Residencia fiscal en los Emiratos Árabes Unidos (Certificado de residencia fiscal)
El certificado de residencia fiscal se obtiene siempre que se cumplan los requisitos de presencia efectiva (normas distintas a partir de 90 o 183 días, según el caso) y de vínculos con los Emiratos: el mero hecho de poseer una propiedad no basta para trasladar su residencia fiscal.
Convenios fiscales (convenios de doble imposición)
Los Emiratos han firmado convenios de doble imposición con decenas de países: el tratamiento fiscal de tus alquileres en los Emiratos depende del convenio que te corresponda y de tu residencia fiscal. Regla de oro: pide a un asesor que evalúe tu situación antes de la compra, no después.
Familia 6
La vida del mercado: alquilar, gestionar, comprender
Índice de alquiler RERA (índice de alquileres)
La tabla oficial que regula los aumentos de alquiler en la renovación en función de la diferencia con respecto al mercado de referencia: un arrendador no puede aumentar libremente el alquiler a un inquilino actual. Es importante conocerla para planificar unos ingresos realistas.
Pago del alquiler mediante cheques (cheques de alquiler)
La práctica habitual: al inicio del contrato de alquiler, el inquilino entrega entre 1 y 4 cheques (a veces más) que cubren todo el año: un número menor de cheques suele significar que el arrendador ha negociado un alquiler más alto, y viceversa.
Alquiler a corto plazo (casas de vacaciones)
La explotación de un alojamiento de vacaciones requiere una licencia de la autoridad turística y el cumplimiento de la normativa inmobiliaria: rendimientos potencialmente superiores, pero con carácter estacional, gastos de explotación y una gestión activa: se trata más de un negocio que de una inversión pasiva.
Gestión de alquileres (gestión inmobiliaria)
La gestión integral (alquiler, cobro de rentas, mantenimiento, relación con el inquilino), que suele facturarse en torno al 5 % del alquiler anual en contratos a largo plazo: la herramienta que convierte la inversión a distancia en una inversión verdaderamente pasiva.
Desarrollador principal (promotor inmobiliario)
El promotor que diseña y urbaniza todo un territorio (Emaar en Downtown, Nakheel en Palm, RAK Properties en Mina Al Arab) antes de construir en él o de acoger a otros promotores inmobiliarios : la salud del «master developer» determina la del barrio.
Comunidad Master (comunidad planificada)
Los barrios planificados como un todo (Dubai Hills, JVC, Mina Al Arab…), con sus colegios, comercios y parques integrados: lo que se compra es, en gran medida, la trayectoria de la comunidad que el propio bien, sobre todo en los nuevos territorios.
Agente comercial (socio de referencia)
Nuestra actividad: poner en contacto a compradores con promotores o agencias autorizadas, a cambio de una remuneración que nos abonan estos últimos, sin coste alguno para ti y con una tarifa estándar: el modelo se detalla con total transparencia en nuestra página. introductor de negocios inmobiliarios.
Pie cuadrado (pie cuadrado)
La unidad de superficie del mercado: 1 metro cuadrado = 10,76 pies cuadrados. Un anuncio a 1.700 AED por pie cuadrado equivale aproximadamente a 18.300 AED por metro cuadrado: la confusión entre ambas unidades distorsiona las comparaciones, tal y como muestra nuestra guía de precios inmobiliarios en Dubái.
Anclaje del dirham al dólar (AED peg)
El dirham lleva décadas vinculado al dólar estadounidense a un tipo de cambio fijo: por lo tanto, tus pagos y alquileres varían al ritmo de la paridad euro-dólar (o del tipo de cambio de tu moneda frente al dólar), en ambos sentidos. Se trata de un parámetro clave del plan de financiación, no de un simple detalle.
Vuestras preguntas
Preguntas frecuentes: el glosario del sector inmobiliario en Dubái
¿Falta algún término en este glosario inmobiliario de Dubái?
Escríbenos: si el término resulta realmente útil para los compradores, lo añadiremos en la próxima actualización. Este glosario es una herramienta en constante evolución, que se va enriqueciendo a medida que recibimos las preguntas que nuestros clientes nos plantean realmente.
¿Estas definiciones sobre el mercado inmobiliario en Dubái constituyen asesoramiento jurídico o fiscal?
No: ofrecen el marco general vigente en la fecha de actualización, pero cada situación (visados, fiscalidad, estructuras) requiere el análisis de un profesional cualificado. Le orientamos hacia los interlocutores adecuados cuando su caso lo requiera.
¿Con qué frecuencia se actualiza este glosario inmobiliario de Dubái?
Al menos dos veces al año, y cada vez que se produce una reforma importante: las normas de la Golden Visa, los umbrales y los procedimientos van cambiando, y la fecha de la última actualización aparece en la parte superior de la página.
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Iniciar la conversaciónLas definiciones, los umbrales, los tipos y las normas que aquí se presentan reflejan el marco vigente en la fecha de actualización indicada y pueden sufrir modificaciones; se facilitan a título informativo y no constituyen asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. Cada situación particular debe ser evaluada por profesionales cualificados. Actuamos en calidad de intermediarios; toda transacción se formaliza con el profesional autorizado.