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Glossario del settore immobiliare a Dubai
41 termini per parlare con disinvoltura del mercato immobiliare: dall’Oqood al freehold, dal conto di garanzia al Golden Visa
Il mercato degli Emirati Arabi Uniti ha un proprio vocabolario, un mix di inglese, istituzioni locali e consuetudini che nessun altro mercato condivide esattamente. Ogni termine riportato di seguito è definito nel contesto di Dubai, con i dati che contano: non si tratta di definizioni da dizionario, ma di definizioni prese dal campo.
Aggiornato nell'agosto 2026Glossario del settore immobiliare a Dubai: guida pratica
Questo glossario definisce 41 termini fondamentali del mercato immobiliare di Dubai e degli Emirati, suddivisi in sei categorie: istituzioni e registri (DLD, RERA, Oqood, Ejari), regimi di proprietà (freehold, leasehold, zone designate), acquisto su progetto (escrow, SPA, handover, snagging), costi e finanziamenti (4 % DLD, spese condominiali, EIBOR), visti e fiscalità (Golden Visa a partire da 2 milioni di AED, visto per investitori a partire da 750.000 AED, residenza fiscale) e dinamiche di mercato (indice degli affitti, master developer, piede quadrato: 1 m² = 10,76 sq ft). Ogni definizione include i dati e le norme in vigore nel 2026, e l’indice alfabetico riportato di seguito rimanda direttamente al termine cercato.
Indice alfabetico
Famiglia 1
Istituzioni e registri: chi registra cosa
DLD (Dipartimento del Catasto di Dubai)
Il catasto e l’ufficio di regolamentazione fondiaria di Dubai: è questo ente che registra ogni transazione, rilascia i titoli di proprietà e riscuote le spese di registrazione pari a 4 % del prezzo, il principale costo accessorio di un acquisto. Qualsiasi vendita che non passi attraverso il DLD non ha validità giuridica: questa è la prima verifica da effettuare.
RERA (Agenzia di regolamentazione immobiliare)
L'organo di controllo del DLD: la RERA rilascia l'autorizzazione ai promotori e agli agenti (numero BRN), approva i progetti su planimetria, controlla i conti di deposito a garanzia e pubblica l'indice ufficiale degli affitti. Un progetto o un interlocutore privo di registrazione RERA costituisce motivo di blocco immediato.
Oqood (registro del progetto)
Il registro dei contratti di vendita su progetto presso il DLD: acquistare un immobile in costruzione significa ottenere una registrazione Oqood, che viene convertita in titolo definitivo al momento della consegna. A partire dalla riforma del febbraio 2026, l’Oqood è sufficiente per aprire la pratica Visto d'oro a partire da 2 milioni di AED, senza dover attendere la consegna delle chiavi.
Ejari (registro dei contratti di locazione)
La registrazione obbligatoria di ogni contratto di locazione presso le autorità: senza il certificato Ejari, un contratto di locazione non dà diritto né all’allacciamento delle utenze né a eventuali ricorsi. Per un proprietario locatore, richiedere l’Ejari è la garanzia che la locazione sia ufficialmente registrata.
Titolo di proprietà (Atto di proprietà)
Il documento rilasciato dal DLD che attesta la vostra piena proprietà, ora in formato elettronico verificabile. È questo il documento che fa fede: né il contratto del promotore, né il prospetto informativo, né la corrispondenza possono sostituire il titolo registrato.
Ufficio del trustee (Amministratore fiduciario per la registrazione)
Gli uffici autorizzati dal DLD presso i quali vengono firmate e registrate le transazioni di rivendita: l’equivalente funzionale della visita dal notaio, in un’unica seduta, con spese amministrative dell’ordine di alcune migliaia di dirham.
DEWA (Autorità per l'energia elettrica e l'acqua di Dubai)
L'unico fornitore di elettricità e acqua di Dubai: l'attivazione del contatore a nome dell'occupante (è previsto un deposito cauzionale) fa parte delle formalità da espletare in occasione di ogni consegna delle chiavi o ingresso del locatario.
Famiglia 2
Proprietà e diritti: ciò che possiedi davvero
Proprietà a titolo definitivo (piena proprietà)
Il regime che consente agli stranieri di possedere un immobile in piena proprietà a tempo indeterminato, compresi i terreni, nelle zone designate: il fondamento della nostra attività, illustrato in dettaglio nella nostra guida per investire a Dubai. Marina, Downtown, JVC, Palm: la maggior parte degli indirizzi che conoscete sono di proprietà libera.
Diritto di locazione (contratto di locazione a lungo termine)
La locazione a lunghissimo termine (spesso da 30 a 99 anni) in zone non aperte alla piena proprietà straniera: alla scadenza, l'immobile torna al proprietario del terreno. Soluzione meno comune per gli investitori internazionali, da verificare assolutamente prima di qualsiasi offerta.
Musataha e usufrutto (diritti separati)
Diritti reali di lunga durata (costruire e gestire nel caso della musataha, godere del bene nel caso dell’usufrutto) utilizzati soprattutto in operazioni immobiliari professionali o fondiarie: se un annuncio residenziale li menziona, sappiate che non state acquistando la piena proprietà.
Aree designate (aree designate)
L'elenco ufficiale delle zone in cui gli stranieri possono acquistare immobili in piena proprietà: ogni emirato pubblica il proprio (Dubai ne conta diverse decine, mentre Sharjah e Ras Al Khaimah hanno i loro equivalenti). Verificare che il progetto si trovi in una zona designata è un controllo di base.
Condominio & Mollak (Associazione dei proprietari)
La gestione delle parti comuni è regolata dal sistema Mollak del DLD, che supervisiona gli amministratori e i bilanci delle spese condominiali: le spese condominiali che pagate transitano attraverso conti controllati, una misura di sicurezza che molti mercati non prevedono.
Famiglia 3
L'acquisto su progetto: il vocabolario delle nuove costruzioni
Su progetto (acquisto su progetto)
Acquistare un immobile prima o durante la sua costruzione, direttamente dal promotore: circa il 70 % delle vendite sul mercato. Prezzi di partenza inferiori a quelli di consegna, piani di pagamento dilazionati, ma un rischio legato alle tempistiche da tenere sotto controllo: la nostra selezione di progetti edilizi accetta solo le pratiche verificate.
EOI (Manifestazione di interesse)
Il deposito di intenti con cauzione rimborsabile o convertibile all’avvio di un progetto richiesto: garantisce il vostro posto in lista d’attesa, non un’unità specifica. Da firmare solo dopo aver preso visione delle condizioni di rimborso nero su bianco.
SPA (Contratto di compravendita)
Il contratto di vendita definitivo stipulato con il promotore o il venditore: prezzo, piano di pagamento, data di consegna, penali, metrature e clausole di recesso costituiscono il documento di riferimento. È questo documento (non l’opuscolo) che va fatto rileggere prima di firmare.
Conto di garanzia (conto di garanzia)
Il conto bancario di garanzia obbligatorio, controllato dalla RERA, sul quale vengono versati i vostri pagamenti a saldo: il promotore vi ha accesso solo in base al ritmo certificato di avanzamento dei lavori. La protezione fondamentale dell’acquisto con piano di pagamento : richiedete sempre il numero del conto di deposito a garanzia del progetto.
Calendario dei lavori relativo al cantiere (piano legato all'edilizia)
Il calendario di pagamento indicizzato allo stato di avanzamento effettivo (ad es.: 5 % a 20, 30, 40 % di costruzione), certificato dalla RERA: si paga solo ciò che è stato costruito. I formati più comuni vanno dal 60/40 al 20/80, con varianti 50/50 e piani di pagamento post-consegna.
NOC (Certificato di nulla osta)
Il certificato di nulla osta rilasciato dal promotore in occasione di una rivendita (che attesta che il venditore è in regola con i pagamenti e le spese), il cui costo ammonta a qualche migliaio di dirham: senza il certificato di nulla osta, non è possibile registrare il trasferimento presso il DLD.
Consegna (consegna delle chiavi)
Consegna ufficiale: ispezione dell’immobile, pagamento del saldo, attivazione del servizio DEWA, consegna delle chiavi e conversione dell’Oqood in titolo definitivo. La data indicata costituisce un impegno contrattuale da parte dello SPA, con le tolleranze ivi specificate.
Snagging (controllo della consegna)
Un’ispezione approfondita delle finiture prima o subito dopo la consegna delle chiavi, preferibilmente affidata a un professionista indipendente (alcune centinaia di dirham): l’elenco delle riserve vincola il costruttore durante il periodo di garanzia. Una precauzione che vale la pena prendere, soprattutto a distanza.
Piano post-consegna (piano di pagamento post-consegna)
Il piano di pagamento che prosegue dopo la consegna delle chiavi (ad esempio 1 % al mese per 2-4 anni): si abita o si affitta un immobile non ancora interamente pagato. Molto vantaggioso dal punto di vista della liquidità, da confrontare con il costo implicito integrato nel prezzo.
Dal vocabolario alla pratica
C'è un termine che solleva un dubbio riguardo al vostro progetto?
Definire è una cosa buona; applicarlo alla vostra situazione è il nostro mestiere. Ponete la vostra domanda: vi daremo una risposta sincera entro 24 ore, senza alcun costo.
Porre la mia domandaFamiglia 4
Costi e finanziamenti: ciò che il prezzo non dice
Commissioni DLD pari a 4 % (costo di trasferimento)
L'imposta una tantum di registrazione pari al 4 % del prezzo, riscossa dal Dubai Land Department (spesso maggiorata di spese amministrative fisse): il principale costo di acquisto, senza un equivalente annuale poiché Dubai non applica un'imposta fondiaria ricorrente.
Provvigione di agenzia (commissione di intermediazione)
La commissione di mercato è pari al 2,1% del prezzo di rivendita, che l’agenzia riscuote dall’acquirente. Per gli immobili nuovi, grazie alla nostra assistenza, non pagherete alcuna commissione: il compenso proviene dai promotori immobiliari partner, a tariffe identiche.
Spese condominiali (spese condominiali)
Le spese annuali fatturate per piede quadrato relative alle aree comuni (sicurezza, piscine, manutenzione), che variano notevolmente a seconda del livello di prestigio: da pochi dirham a oltre 30 AED per piede quadrato all’anno. Da richiedere per iscritto prima di qualsiasi calcolo di rendimento.
Chiller (climatizzazione centralizzata)
Il condizionamento tramite rete di teleraffreddamento o impianto condominiale: a seconda dei complessi residenziali, è compreso nelle spese condominiali (chiller free, un forte punto di forza per l’affitto) oppure viene addebitato all’inquilino in aggiunta alla bolletta elettrica. Un dettaglio che incide notevolmente sulla redditività netta.
EIBOR (tasso interbancario degli Emirati)
Il tasso di riferimento dei prestiti immobiliari locali, al quale sono indicizzati i mutui a tasso variabile: poiché il dirham è ancorato al dollaro, l’EIBOR segue in larga misura la politica monetaria statunitense.
Mutuo ipotecario per non residenti (mutuo ipotecario e LTV)
Le banche degli Emirati Arabi Uniti concedono finanziamenti ai non residenti generalmente fino al 50-60% del valore (LTV), previa presentazione di documentazione comprovante redditi internazionali: è possibile, ma più restrittivo rispetto a un finanziamento locale e spesso meno flessibile di un piano di finanziamento senza interessi offerto dal promotore immobiliare.
Rendimento lordo vs netto (rendimento lordo vs. rendimento netto)
Il valore lordo rapporta il canone annuo al prezzo di acquisto (da 5 a 9 %, valori comunemente riscontrati a seconda del quartiere e della tipologia); il valore netto deduce le spese, l’eventuale costo del refrigeratore, le spese di gestione e il periodo di sfitto. Qualsiasi offerta espressa in termini lordi senza specificare le spese è un’offerta incompleta.
Famiglia 5
Visti e fiscalità: quali opportunità può offrire l’acquisto
Visto d'oro (residenza di 10 anni)
Il visto di residenza decennale rinnovabile, ottenibile a partire da 2 milioni di AED di patrimonio immobiliare, coniuge e figli inclusi: a partire da febbraio 2026 saranno ammessi il cumulo di immobili, gli acquisti su progetto a partire dall’Oqood e gli immobili finanziati. Le condizioni complete sono riportate nella nostra guida dedicata.
Visto per investitori della durata di 2 anni (Taskeen)
Il “fratello minore” del Golden Visa: un permesso di soggiorno di 2 anni rinnovabile, legato a un immobile del valore minimo di 750.000 AED: la porta d’accesso allo status di residente per chi dispone di un budget medio.
Residenza fiscale negli Emirati Arabi Uniti (Certificato di residenza fiscale)
Il certificato di residenza fiscale si ottiene a condizione che vi sia una presenza effettiva (norme distinte a partire da 90 o 183 giorni, a seconda dei casi) e che sussistano legami con gli Emirati: il semplice possesso di un immobile non è di per sé sufficiente per trasferire la propria residenza fiscale.
Accordi fiscali (accordi per evitare la doppia imposizione)
Gli Emirati hanno firmato convenzioni per evitare la doppia imposizione con decine di paesi: il trattamento fiscale dei vostri canoni di locazione negli Emirati dipende dalla convenzione che vi riguarda e dalla vostra residenza fiscale. Regola d’oro: fate valutare la vostra situazione da un consulente prima dell’acquisto, non dopo.
Famiglia 6
La vita del mercato: affittare, gestire, capire
Indice degli affitti RERA (indice degli affitti)
La tabella ufficiale che disciplina gli aumenti dell’affitto al momento del rinnovo in base allo scostamento rispetto al mercato di riferimento: un locatore non può aumentare liberamente l’affitto a un inquilino già in locazione. È importante saperlo per prevedere entrate realistiche.
Pagamento dell'affitto tramite assegni (assegni di affitto)
L'usanza locale: all'inizio del contratto di locazione l'inquilino consegna da 1 a 4 assegni (a volte anche di più) a copertura dell'intero anno: un numero inferiore di assegni spesso comporta un aumento dell'affitto negoziato a favore del locatore, e viceversa.
Noleggio a breve termine (case vacanza)
L'attività di affitto di case vacanza richiede un'autorizzazione da parte dell'ente turistico e il rispetto delle norme immobiliari: rendimenti potenzialmente più elevati, ma stagionalità, costi di gestione e gestione attiva: un'attività più che un investimento passivo.
Gestione degli affitti (gestione immobiliare)
La gestione completa (affitto, riscossioni, manutenzione, rapporti con gli inquilini), il cui costo si aggira solitamente intorno al 5 % del canone annuo nei contratti a lungo termine: lo strumento che rende l'investimento a distanza realmente passivo.
Sviluppatore senior (progettista urbanistico)
Il promotore immobiliare che progetta e rende urbanisticamente funzionale un intero territorio (Emaar per Downtown, Nakheel per Palm, RAK Properties per Mina Al Arab) prima di costruirvi o di ospitarvi altri sviluppatori immobiliari : la salute del “master developer” determina quella del quartiere.
Comunità Master (comunità pianificata)
I quartieri progettati come un unico complesso (Dubai Hills, JVC, Mina Al Arab…) con scuole, negozi e parchi integrati: si acquista anche il percorso di crescita del comunità più del bene stesso, soprattutto nei territori di recente acquisizione.
Procuratore d'affari (partner di riferimento)
La nostra attività: mettere in contatto acquirenti e promotori immobiliari o agenzie autorizzate, con compenso a carico di questi ultimi, senza alcun costo per voi e a tariffe fisse: il modello è descritto in modo trasparente sulla nostra pagina introduttore di attività immobiliari.
Piede quadrato (piede quadrato)
L'unità di misura di superficie del mercato: 1 metro quadrato = 10,76 piedi quadrati. Un annuncio a 1.700 AED al piede quadrato corrisponde a circa 18.300 AED al metro quadrato: la confusione tra le due unità di misura distorce completamente i confronti, come illustra la nostra guida ai prezzi degli immobili a Dubai.
Allineamento dirham-dollaro (AED peg)
Il dirham è ancorato al dollaro statunitense a tasso fisso da decenni: le vostre scadenze e i vostri canoni di locazione seguono quindi l'andamento del tasso di cambio euro-dollaro (o del vostro cambio rispetto al dollaro), in entrambe le direzioni. Si tratta di un parametro fondamentale del piano di finanziamento, non di un semplice dettaglio.
Le vostre domande
FAQ: il glossario del settore immobiliare a Dubai
Manca un termine in questo glossario del settore immobiliare di Dubai?
Scriveteci: se il termine è davvero utile agli acquirenti, lo aggiungeremo al prossimo aggiornamento. Questo glossario è uno strumento in continua evoluzione, arricchito man mano dalle domande che i nostri clienti ci pongono realmente.
Queste definizioni relative al settore immobiliare a Dubai costituiscono una consulenza legale o fiscale?
No: forniscono il quadro generale in vigore alla data di aggiornamento, ma ogni situazione (visti, fiscalità, strutture) richiede l’analisi di un professionista qualificato. Vi indirizziamo verso gli interlocutori giusti quando il vostro caso lo richiede.
Con quale frequenza viene aggiornato questo glossario immobiliare di Dubai?
Almeno due volte all'anno e in occasione di ogni riforma significativa: le regole del Golden Visa, le soglie e le prassi sono soggette a modifiche, e la data dell'ultimo aggiornamento è indicata nella parte superiore della pagina.
Il mercato, in parole povere
Conoscete la lingua: passiamo al progetto
Scriveteci tramite il pagina dei contatti oppure direttamente su WhatsApp: risposta entro 24 ore, assistenza gratuita dalla prima domanda alla consegna delle chiavi.
Avvia la conversazioneLe definizioni, le soglie, i tassi e le norme qui riportati riflettono il quadro normativo in vigore alla data di aggiornamento indicata e sono soggetti a modifiche; sono forniti a titolo puramente informativo e non costituiscono né una consulenza legale, né fiscale, né di investimento. Ogni situazione individuale deve essere verificata con professionisti qualificati. Noi operiamo in qualità di intermediari; ogni transazione viene conclusa con il professionista autorizzato.