Référence
Glossaire de l’immobilier à Dubaï
41 termes pour parler le marché couramment : de l’Oqood au freehold, du compte escrow au Golden Visa
Le marché émirati a son vocabulaire, mélange d’anglais, d’institutions locales et d’usages qu’aucun autre marché ne partage exactement. Chaque terme ci-dessous est défini dans son contexte dubaïote, avec les chiffres qui comptent : pas des définitions de dictionnaire, des définitions de terrain.
Mis à jour en août 2026Glossaire de l’immobilier à Dubaï : mode d’emploi
Ce glossaire définit 41 termes essentiels du marché immobilier de Dubaï et des Émirats, classés en six familles : institutions et registres (DLD, RERA, Oqood, Ejari), régimes de propriété (freehold, leasehold, zones désignées), achat sur plan (escrow, SPA, handover, snagging), frais et financement (4 % DLD, service charges, EIBOR), visas et fiscalité (Golden Visa dès 2 millions AED, visa investisseur dès 750 000 AED, résidence fiscale) et vie du marché (indice locatif, master developer, pied carré : 1 m² = 10,76 sq ft). Chaque définition intègre les chiffres et règles en vigueur en 2026, et l’index alphabétique ci-dessous mène directement au terme recherché.
Index alphabétique
Famille 1
Institutions et registres : qui enregistre quoi
DLD (Dubai Land Department)
Le cadastre et régulateur foncier de Dubaï : c’est lui qui enregistre chaque transaction, délivre les titres de propriété et perçoit les frais d’enregistrement de 4 % du prix, le principal coût annexe d’un achat. Toute vente qui ne passe pas par le DLD n’existe juridiquement pas : c’est le premier réflexe de vérification.
RERA (Real Estate Regulatory Agency)
Le bras régulateur du DLD : la RERA agrée les promoteurs et les agents (numéro BRN), approuve les projets sur plan, contrôle les comptes séquestres et publie l’indice officiel des loyers. Un projet ou un interlocuteur sans enregistrement RERA est un signal d’arrêt immédiat.
Oqood (registre du sur plan)
Le registre des contrats de vente sur plan auprès du DLD : acheter un bien en construction, c’est recevoir un enregistrement Oqood, converti en titre définitif à la livraison. Depuis la réforme de février 2026, l’Oqood suffit à ouvrir le dossier Golden Visa dès 2 millions AED, sans attendre la remise des clés.
Ejari (registre des baux)
L’enregistrement obligatoire de tout contrat de location auprès des autorités : sans certificat Ejari, un bail n’ouvre ni raccordements ni recours. Pour un propriétaire bailleur, exiger l’Ejari est la garantie que la location existe officiellement.
Titre de propriété (Title Deed)
Le document délivré par le DLD qui atteste votre pleine propriété, désormais sous forme électronique vérifiable. C’est lui qui fait foi : ni le contrat du promoteur, ni la brochure, ni les échanges ne remplacent le titre enregistré.
Bureau trustee (Registration Trustee)
Les offices agréés par le DLD où se signent et s’enregistrent les transactions de revente : l’équivalent fonctionnel du passage chez le notaire, en une séance, avec des frais administratifs de l’ordre de quelques milliers de dirhams.
DEWA (Dubai Electricity & Water Authority)
Le fournisseur unique d’électricité et d’eau de Dubaï : l’activation du compteur au nom de l’occupant (dépôt de garantie à prévoir) fait partie des formalités de toute remise de clés ou entrée de locataire.
Famille 2
Propriété et droits : ce que vous détenez vraiment
Freehold (pleine propriété)
Le régime qui permet aux étrangers de détenir un bien en pleine propriété perpétuelle, terrain compris, dans les zones désignées : le fondement de tout notre métier, détaillé dans notre guide pour investir à Dubaï. Marina, Downtown, JVC, Palm : l’essentiel des adresses que vous connaissez sont freehold.
Leasehold (bail long)
La détention par bail de très longue durée (souvent 30 à 99 ans) dans les zones non ouvertes à la pleine propriété étrangère : le bien revient au propriétaire du sol à l’échéance. Moins courant pour les investisseurs internationaux, à identifier absolument avant toute offre.
Musataha & usufruit (droits démembrés)
Des droits réels de longue durée (construire et exploiter pour la musataha, jouir du bien pour l’usufruit) utilisés surtout en montage professionnel ou foncière : si une annonce résidentielle les mentionne, comprenez que vous n’achetez pas la pleine propriété.
Zones désignées (designated areas)
La liste officielle des secteurs où les étrangers peuvent détenir en freehold : chaque émirat publie la sienne (Dubaï en compte plusieurs dizaines, Sharjah et Ras Al Khaimah ont leurs équivalents). Vérifier que le projet est en zone désignée est un contrôle de base.
Copropriété & Mollak (Owners Association)
La gestion des parties communes est encadrée par le système Mollak du DLD, qui supervise les gestionnaires et les budgets de charges : les service charges que vous payez transitent par des comptes contrôlés, un garde-fou que beaucoup de marchés n’ont pas.
Famille 3
L’achat sur plan : le vocabulaire du neuf
Off-plan (achat sur plan)
Acheter un bien avant ou pendant sa construction, directement au promoteur : environ 70 % des ventes du marché. Prix d’entrée inférieurs au livré, échéanciers étalés, mais un risque de calendrier à encadrer : notre sélection de projets immobiliers ne retient que les dossiers vérifiés.
EOI (Expression of Interest)
Le dépôt d’intention avec caution remboursé ou converti au lancement d’un projet demandé : il réserve votre place dans la file, pas une unité précise. À ne signer qu’en connaissant les conditions de remboursement noir sur blanc.
SPA (Sale & Purchase Agreement)
Le contrat de vente définitif avec le promoteur ou le vendeur : prix, échéancier, date de livraison, pénalités, surfaces et clauses de sortie y font foi. C’est ce document (pas la brochure) qu’il faut faire relire avant de signer.
Compte escrow (compte séquestre)
Le compte bancaire séquestre obligatoire, contrôlé par la RERA, où sont versés vos paiements sur plan : le promoteur n’y accède qu’au rythme certifié de l’avancement du chantier. La protection centrale de l’achat en plan de paiement : exigez toujours le numéro de compte escrow du projet.
Échéancier lié au chantier (construction-linked plan)
Le calendrier de paiement indexé sur l’avancement réel (ex : 5 % à 20, 30, 40 % de construction), certifié par la RERA : vous payez ce qui est construit. Les formats courants vont du 60/40 au 20/80, avec des variantes 50/50 et des plans post-livraison.
NOC (No Objection Certificate)
Le certificat de non-objection délivré par le promoteur lors d’une revente (attestant que le vendeur est à jour de ses paiements et charges), facturable quelques milliers de dirhams : sans NOC, pas d’enregistrement du transfert au DLD.
Handover (remise des clés)
La livraison officielle : inspection du bien, règlement du solde, activation DEWA, remise des accès et conversion de l’Oqood en titre définitif. La date annoncée est un engagement contractuel du SPA, avec les tolérances qui y sont écrites.
Snagging (inspection de livraison)
L’inspection détaillée des finitions avant ou juste après la remise des clés, idéalement par un prestataire indépendant (quelques centaines de dirhams) : la liste des réserves engage le promoteur pendant la période de garantie. Un réflexe rentable, surtout à distance.
Plan post-livraison (post-handover payment plan)
L’échéancier qui se poursuit après la remise des clés (par exemple 1 % par mois sur 2 à 4 ans) : vous habitez ou louez un bien pas encore intégralement payé. Puissant pour la trésorerie, à comparer au coût implicite intégré au prix.
Du vocabulaire à la pratique
Un terme soulève une question sur votre projet ?
Définir, c’est bien ; appliquer à votre situation, c’est notre métier. Posez votre question, réponse honnête sous 24 h, sans frais.
Poser ma questionFamille 4
Frais et financement : ce que le prix ne dit pas
Frais DLD de 4 % (transfer fee)
La taxe d’enregistrement unique de 4 % du prix perçue par le Dubai Land Department (souvent majorée de frais administratifs fixes) : le principal coût d’acquisition, sans équivalent annuel puisque Dubaï ne pratique pas de taxe foncière récurrente.
Commission d’agence (brokerage fee)
L’usage de marché est de 2 % du prix en revente, perçus par l’agence auprès de l’acheteur. Sur le neuf via notre accompagnement, vous ne payez aucune commission : la rémunération vient des promoteurs partenaires, à prix de grille identique.
Service charges (charges de copropriété)
Les charges annuelles facturées au pied carré pour les parties communes (sécurité, piscines, entretien), très variables selon le standing : de quelques dirhams à plus de 30 AED par pied carré et par an. À obtenir par écrit avant tout calcul de rendement.
Chiller (climatisation collective)
La climatisation par réseau de froid urbain ou d’immeuble : selon les résidences, elle est incluse dans les charges (chiller free, argument locatif fort) ou facturée à l’occupant en plus de l’électricité. Un détail qui change réellement la rentabilité nette.
EIBOR (taux interbancaire émirati)
Le taux de référence des crédits immobiliers locaux, sur lequel s’indexent les hypothèques à taux variable : le dirham étant arrimé au dollar, l’EIBOR suit largement la politique monétaire américaine.
Hypothèque non-résident (mortgage & LTV)
Les banques émiraties financent les non-résidents généralement jusqu’à 50 à 60 % de la valeur (LTV), sur justificatifs de revenus internationaux : possible mais plus restrictif qu’un financement local, et souvent moins souple qu’un plan promoteur sans intérêts.
Rendement brut vs net (gross vs net yield)
Le brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat (5 à 9 % couramment constatés selon quartier et typologie) ; le net déduit charges, chiller éventuel, gestion et vacance. Toute promesse exprimée en brut sans détail des charges est une promesse incomplète.
Famille 5
Visas et fiscalité : ce que l’achat peut ouvrir
Golden Visa (résidence 10 ans)
Le visa de résidence de 10 ans renouvelable accessible dès 2 millions AED de patrimoine immobilier, conjoint et enfants inclus : depuis février 2026, le cumul de biens, le sur plan dès l’Oqood et les biens financés sont admis. Conditions complètes dans notre guide dédié.
Visa investisseur 2 ans (Taskeen)
Le petit frère du Golden Visa : une résidence de 2 ans renouvelable adossée à un bien d’au moins 750 000 AED : la porte d’entrée des budgets intermédiaires vers un statut de résident.
Résidence fiscale émirienne (Tax Residency Certificate)
Le certificat de résidence fiscale s’obtient sous conditions de présence effective (règles distinctes à partir de 90 ou 183 jours selon les cas) et d’attaches aux Émirats : posséder un bien ne suffit pas à lui seul à déplacer votre fiscalité.
Conventions fiscales (double tax treaties)
Les Émirats ont signé des conventions de non double imposition avec des dizaines de pays : le traitement de vos loyers émiratis dépend de celle qui vous concerne et de votre résidence fiscale. Règle d’or : faire chiffrer votre situation par un conseil avant l’achat, pas après.
Famille 6
La vie du marché : louer, gérer, comprendre
Indice locatif RERA (rental index)
Le barème officiel qui encadre les hausses de loyer au renouvellement selon l’écart au marché de référence : un bailleur ne peut pas augmenter librement un locataire en place. À connaître pour projeter des revenus réalistes.
Paiement du loyer en chèques (rent cheques)
L’usage local : le locataire remet en début de bail 1 à 4 chèques (parfois plus) couvrant l’année : moins de chèques signifie souvent un loyer négocié à la hausse pour le bailleur, et inversement.
Location courte durée (holiday homes)
L’exploitation type location de vacances exige un permis auprès de l’autorité du tourisme et le respect de règles d’immeuble : rendements potentiellement supérieurs, mais saisonnalité, frais d’exploitation et gestion active : un métier plus qu’un placement passif.
Gestion locative (property management)
La délégation complète (mise en location, encaissements, maintenance, relation locataire) facturée couramment autour de 5 % du loyer annuel en longue durée : l’outil qui rend l’investissement à distance réellement passif.
Master developer (aménageur)
Le développeur qui conçoit et viabilise un territoire entier (Emaar pour Downtown, Nakheel pour Palm, RAK Properties pour Mina Al Arab) avant d’y construire ou d’y accueillir d’autres promoteurs immobiliers : la santé du master developer conditionne celle du quartier.
Master community (communauté planifiée)
Le quartier planifié d’un seul tenant (Dubai Hills, JVC, Mina Al Arab…) avec ses écoles, commerces et parcs intégrés : on achète autant la trajectoire de la communauté que le bien lui-même, surtout sur les territoires neufs.
Apporteur d’affaires (referral partner)
Notre métier : mettre en relation acheteurs et promoteurs ou agences licenciées, rémunéré par ces derniers, sans frais pour vous et à prix de grille identique : le modèle est détaillé en toute transparence sur notre page apporteur d’affaires immobilier.
Pied carré (square foot)
L’unité de surface du marché : 1 mètre carré = 10,76 pieds carrés. Une annonce à 1 700 AED le pied carré signifie environ 18 300 AED le mètre carré : la confusion des deux unités fausse des comparaisons entières, comme le montre notre guide des prix de l’immobilier à Dubaï.
Arrimage dirham-dollar (AED peg)
Le dirham est arrimé au dollar américain à taux fixe depuis des décennies : vos échéances et loyers vivent donc au rythme de la parité euro-dollar (ou de votre devise face au dollar), dans les deux sens. Un paramètre de plan de financement, pas un détail.
Vos questions
FAQ : le glossaire de l’immobilier à Dubaï
Un terme manque à ce glossaire de l’immobilier à Dubaï ?
Écrivez-nous : si le terme sert réellement les acheteurs, nous l’ajoutons à la prochaine mise à jour. Ce glossaire est un outil vivant, enrichi au fil des questions que nos clients nous posent vraiment.
Ces définitions de l’immobilier à Dubaï valent-elles conseil juridique ou fiscal ?
Non : elles donnent le cadre général en vigueur à la date de mise à jour, mais chaque situation (visa, fiscalité, montage) mérite l’analyse d’un professionnel qualifié. Nous vous orientons vers les bons interlocuteurs quand votre cas le demande.
À quelle fréquence ce glossaire immobilier de Dubaï est-il mis à jour ?
Deux fois par an au minimum, et à chaque réforme majeure : les règles du Golden Visa, les seuils et les usages évoluent, et la date de dernière mise à jour est affichée en haut de page.
Le marché, en clair
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Écrivez-nous via la page contact ou directement sur WhatsApp : réponse sous 24 h, accompagnement sans frais de la première question à la remise des clés.
Démarrer la conversationLes définitions, seuils, taux et règles présentés reflètent le cadre en vigueur à la date de mise à jour affichée et peuvent évoluer ; ils sont donnés à titre informatif et ne constituent ni un conseil juridique, ni fiscal, ni un conseil en investissement. Chaque situation individuelle doit être validée avec des professionnels qualifiés. Nous intervenons en qualité d’apporteur d’affaires ; toute transaction est conclue avec le professionnel agréé.