Woonwijzer
Golden Visa in Dubai via onroerend goed: de gids voor 2026
10 jaar verblijfsvergunning in de Emiraten bij een onroerendgoedvermogen van minimaal 2 miljoen AED, zonder sponsor
De Golden Visa is voor veel investeerders in de Emiraten de belangrijkste reden geworden om vastgoed te kopen, en 2026 heeft voor een doorbraak gezorgd: dankzij een federale hervorming is de regeling nu ook toegankelijk voor kopers van nieuwbouwprojecten en voor het bezit van meerdere woningen. Deze gids beschrijft de regels die daadwerkelijk van kracht zijn, het volledige traject, strategieën om aan de drempel te voldoen en de fouten die ervoor zorgen dat aanvragen worden afgewezen.
Bijgewerkt in augustus 2026: bevat de federale hervorming van februari 2026Het Golden Visa voor onroerend goed in Dubai: de regels voor 2026
De Golden Visa van de Verenigde Arabische Emiraten is een verblijfsvergunning voor 10 jaar, die kan worden verlengd en die met name via investeringen in onroerend goed kan worden verkregen: men moet beschikken over onroerend goed ter waarde van ten minste 2 miljoen AED (ongeveer 500.000 €), getaxeerd op basis van de officiële taxatiewaarde die is geregistreerd bij het Dubai Land Department. Sinds een federaal rondschrijven van februari 2026 is de eis dat 50 % van de prijs al betaald moet zijn, afgeschaft: een op plan gekochte woning komt in aanmerking zodra het contract (Oqood) is geregistreerd, zelfs als deze via een betalingsplan van de projectontwikkelaar of een lening wordt betaald, en meerdere woningen kunnen worden samengevoegd om de drempel te bereiken. Voor het visum is geen lokale sponsor of minimale verblijfsduur vereist; het biedt de mogelijkheid om de echtgenoot en kinderen mee te nemen, en blijft geldig zolang het in aanmerking komende vermogen wordt behouden. De aanvraag wordt ingediend via de officiële kanalen (federale identiteitsautoriteiten of verblijfsdiensten van het emiraat), samen met een medisch onderzoek, een ziektekostenverzekering en een Emirates ID.
hernieuwbaar
(officiële waardering)
minimale verblijfsduur
gesponsord
De uitdaging
Waarom het Golden Visa de aard van uw investering verandert
Een standaardvisum voor de Verenigde Arabische Emiraten is afhankelijk van een werkgever, een bedrijf of regelmatige verlenging: het Golden Visa draait deze logica om. Tien jaar verblijfsrecht, verlengbaar, zonder sponsor en zonder verplichting tot een minimale aanwezigheid in het land: u kunt in Europa wonen en uw status behouden, of u van de ene op de andere dag in de Emiraten vestigen. De houder sponsort zijn of haar partner en kinderen, krijgt toegang tot lokale bankdiensten onder de voorwaarden voor ingezetenen en vestigt zich duurzaam in een omgeving zonder inkomstenbelasting of vermogenswinstbelasting op onroerend goed.
Voor de vastgoedbelegger levert dit een dubbel voordeel op: hetzelfde kapitaal levert zowel huuropbrengsten op als de status van langdurig verblijf. Juist deze combinatie heeft ervoor gezorgd dat de drempel van 2 miljoen AED een standaard is geworden voor vermogensplanning, die veel verder gaat dan louter beleggen.
Wat er is veranderd
De hervorming van februari 2026: het Golden Visa wordt opengesteld voor off-plan-projecten
Tot begin 2026 hield een drempel duizenden kopers tegen: men moest al minstens 50 % van de aankoopprijs (of minimaal één miljoen AED) hebben betaald om een aanvraag in te dienen. Bij de gebruikelijke betalingsplannen van projectontwikkelaars kwam een koper van een appartement van 2,5 miljoen AED, die zijn aanbetaling van 10 % had voldaan, niet in aanmerking, ondanks een vermogen dat ruim boven de drempel lag. Een federaal rondschrijven van februari 2026 heeft deze eis geschrapt: de aanvraag wordt voortaan beoordeeld op basis van de officiële waarde van het onroerend goed, ongeacht het reeds betaalde bedrag. Concreet betekent dit:
- Een project in aanbouw komt in aanmerking zodra het is geregistreerd. Een op plan aangekocht onroerend goed dat bij het Dubai Land Department is geregistreerd (Oqood-certificaat) kan als basis dienen voor een aanvraag, zelfs als het afbetalingsplan nog maar net is begonnen.
- Het is toegestaan om meerdere onroerende goederen te combineren. Een studio van 900.000 AED en een tweekamerappartement op plan van 1,2 miljoen AED overschrijden samen de grens van 2 miljoen: het gaat om de totale portefeuille, niet alleen om het afzonderlijke object.
- Financiering leidt niet langer tot uitsluiting. Of het nu volledig is gehypothekeerd of in termijnen aan de projectontwikkelaar is betaald: de geregistreerde waarde is doorslaggevend, niet het reeds betaalde deel.
Tegelijkertijd zijn de voorwaarden voor het investeerdersvisum met een geldigheidsduur van twee jaar, dat voorheen al vanaf 750.000 AED verkrijgbaar was, versoepeld: een tussenstap voor mensen met een budget dat onder de drempel voor het Golden Visa ligt.
De criteria
De toelatingsvoorwaarden in de praktijk
Het programma is federaal: er bestaan vergelijkbare trajecten via de grondautoriteiten van de andere emiraten, waaronder Ras Al Khaimah en Sharjah, waar we eveneens in aanmerking komende projecten toewijzen.
Speciale selectie
Welke onroerende goederen komen binnen uw budget in aanmerking voor het Golden Visa?
Een uniek aanbod van 2 miljoen AED, bestaande uit twee objecten, off-plan met betalingsplan: vertel ons wat uw situatie is, dan sturen wij u een geschikte selectie toe, inclusief de betalingsschema’s en het bijbehorende visumtraject.
Een geschikte selectie ontvangenHet parcours
Van aankoop tot visum: de 5 stappen van de aanvraagprocedure
Aangewezen gebied, erkende projectontwikkelaar, opwaardering boven de drempelwaarde met een veiligheidsmarge: de selectie is bepalend voor het hele dossier. Onze gids voor investeren in Dubai legt de basis voor de markt.
Ondertekening, betaling volgens de gekozen betalingswijze (contant, op krediet of betalingsplan van de projectontwikkelaar), registratiekosten van 4 % in Dubai, en registratie van het eigendomsbewijs of de koopovereenkomst op basis van een bouwplan bij de kadastrale autoriteiten.
Het officiële document waaruit blijkt dat uw vermogen de drempel van 2 miljoen AED bereikt: dit is sinds de hervorming van 2026 het belangrijkste onderdeel van het dossier.
Via de officiële kanalen (federale identiteitsautoriteiten of verblijfsdiensten van het emiraat), met paspoort, eigendomsbewijzen, medisch onderzoek en een geldige ziektekostenverzekering.
Afgifte van het Golden Visa en de Emirates ID, gevolgd door de sponsoring van de echtgenoot/echtgenote en de kinderen. Voor de volledige vestiging (bankzaken, structurering, belastingen) staat onze partner accountant in Dubai neemt het over.
Zonder taboes
De fouten die ervoor zorgen dat aanvragen worden afgewezen
- De drempel tot op de dirham nauwkeurig benaderen. De officiële taxatiewaarde kan afwijken van de onderhandelde prijs: een woning die precies voor 2 miljoen AED is gekocht, kan lager worden getaxeerd. Houd rekening met een marge, of met een totaalbedrag dat ruim boven de drempel ligt.
- Buiten het aangewezen gebied kopen. Alleen onroerend goed in volle eigendom in gebieden die toegankelijk zijn voor buitenlanders komt in aanmerking: de controle vindt plaats vóór de aankoop, niet bij de indiening van het dossier.
- Doorverkopen zonder vooruit te lopen op de toekomst. Het visum blijft gekoppeld aan het in aanmerking komende vermogen: als u het onroerend goed verkoopt zonder opnieuw te investeren boven de drempel, komt de verlenging in gevaar. Neem het Golden Visa vanaf de aankoop mee in uw exitstrategie.
- Visa door elkaar halen. Voor het investeerdersvisum van 2 jaar en het Golden Visa van 10 jaar gelden verschillende drempels en rechten: controleer welk visum het beste bij uw situatie past voordat u de omvang van de aankoop bepaalt.
- Geloven in snelkoppelingen. De autoriteiten hebben in de zomer van 2026 de geruchten ontkend dat particuliere bureaus «levenslange» Golden Visa’s zouden verkopen: de enige betrouwbare manier is via de officiële criteria en overheidskanalen. Wees op uw hoede voor iedereen die iets anders belooft.
Uw vragen
Veelgestelde vragen: Golden Visa en onroerend goed in Dubai
Wat is het minimumbedrag om via onroerend goed het Golden Visa te verkrijgen?
2 miljoen AED aan onroerend goed (ongeveer 500.000 €), gewaardeerd op basis van de officiële taxatiewaarde die bij de kadastrale autoriteiten is geregistreerd. Sinds februari 2026 kan dit bedrag worden bereikt door meerdere objecten bij elkaar op te tellen, inclusief objecten in aanbouw, en zonder dat er een voorwaarde geldt met betrekking tot het reeds betaalde percentage.
Komt een woning die op plan (off-plan) is gekocht in aanmerking?
Ja, sinds de federale circulaire van februari 2026: een bij het Dubai Land Department geregistreerd project in aanbouw (Oqood-certificaat) vormt vanaf de registratie de basis voor een dossier, zelfs aan het begin van het betalingsplan van de projectontwikkelaar. Dit is de belangrijkste wijziging in de regeling: de vroegere eis dat 50 % betaald moesten zijn, is afgeschaft.
Moet je in de Emiraten wonen om je Golden Visa te behouden?
Nee: in tegenstelling tot reguliere verblijfsvisa geldt voor het Golden Visa geen minimale verblijfsduur. U kunt het hele jaar door in het buitenland verblijven en uw status behouden, zolang u over het vereiste vermogen blijft beschikken.
Valt mijn gezin onder mijn Golden Visa?
Ja: de vergunninghouder sponsort zijn of haar partner en kinderen, die een eigen verblijfsvergunning krijgen die aan die van hem of haar is gekoppeld. Dit is een van de belangrijkste voordelen van de regeling voor gezinnen die zich in de Emiraten willen vestigen of hun kinderen daar naar school willen laten gaan.
Wat gebeurt er als ik mijn woning verkoop?
Het visum is gekoppeld aan het bezit van in aanmerking komend vermogen: bij een verkoop waardoor uw vermogen onder de 2 miljoen AED komt, komt het behoud en de verlenging van de status in gevaar, tenzij u opnieuw investeert tot boven de drempel. De exitstrategie moet dus al bij de aankoop worden gepland: dit is een punt dat wij systematisch in onze aanbevelingen meenemen.
Dubbel dividend
Een investering, een rendement, een verblijf van 10 jaar
Bekijk onze bouwprojecten die in aanmerking komen, of stuur ons een bericht via de contactpagina : selectie op maat, tijdschema’s en visumprocedures, geheel kosteloos voor u.
Met een adviseur sprekenOfficiële bronnen en referenties
- Officieel portaal van de regering van de Verenigde Arabische Emiraten (VAE) : criteria en categorieën van het Golden Visa
- Federale Dienst voor Identiteit, Burgerschap, Douane en Havenbeveiliging (ICP) : federaal kanaal voor het indienen van aanvragen
- Dubai Land Department (DLD) : registratie van goederen en waarderingscertificaten
De informatie op deze pagina is algemeen en indicatief van aard en is actueel op de aangegeven bijwerkingsdatum; de criteria, drempels en procedures voor visa vallen onder de bevoegdheid van de autoriteiten van de Verenigde Arabische Emiraten en kunnen veranderen: alleen de officiële kanalen zijn bindend, en deze pagina vormt geen immigratieadvies, noch persoonlijk juridisch of fiscaal advies. Wij treden op als bemiddelaar voor het vastgoedgedeelte; elke reservering wordt rechtstreeks met de projectontwikkelaar afgesloten en de visumprocedures worden afgehandeld bij de bevoegde autoriteiten. Elke investering brengt risico's met zich mee.